开发商营运严重分化并购潮暗涌

　　一个有悖常理的现象正在发生。

　　2009年一季度，所有开发商——从大到小的开发商都在高声宣布取得“辉煌”销售战绩，不过，在另一面，这些开发商却成了铁公鸡，在土地市场龟缩不前。以重庆为例，即使当地大幅减少土地推出量的情况下，却依然只能以挂牌价成交。

　　选取5 家上市开发商为样本的分析结果显示，无论是存货周转天数还是已获利息倍数，都有恶化的趋势，因为存货周转变慢，已获利息倍数降低已成行业性趋势。销售萎缩与银行信贷资金压缩的双重压力正考验着开发商。

　　但是，冰火两重天。大的开发商在经历去年寒冬后，正磨刀霍霍，包括万科A（）等都提出了要在2009年择机并购。他们的猎物正是那些现金流困难的企业。2008年，万科A的市场占有率是2. 4％，万科A的中期目标是4％。

　　“香港信和地产正准备收购重庆一家开发商。”5月5日，一地产业人士向透露。一场地产围猎或将拉开大幕。

　　恶化的已获利息倍数

　　2008年销售不畅的结果是，多数地产公司的已获利息倍数都呈恶化趋势。

　　已获利息倍数，也称利息保障倍数，是指上市公司息税前利润相对于所需支付债务利息的倍数，可用来分析公司在一定盈利水平下支付债务利息的能力。在统计的42个地产公司中，只有16个或者 8％的公司的已获利息倍数增加，2007年这个比例为44％。

　　已获利息倍数下降主要有2个因素，一是利息增加，二是利润总额减少。统计发现，大公司一般是由于债务增加所致，小企业则多为利润总额猛降引起。

　　“大的开发商在地产寒冬期依然能取得银行借款，但由于利润总额增幅下降甚至减少，导致利息保障倍数下降。而小开发商则面临利润总额下降和银行借款的双重考验。”一人士如此分析。

　　北辰实业（）是已获利息倍数下降的代表性企业之一。北辰实业2006年到2008年的EBI分别为89.88、24.57、2.47，2007、2008年环比下跌分别为7 ％、90％。招商地产（）过去三年的EBI分别为7 .46、19 .44、 8.17，万科A（）的该数据为 9.1、21. 9、10.28。多伦股份（）过去三年的EBI分别为1.7、1.5、1.2。

　　“无论对于大的开发商还是小的开发商而言，利息保障倍数的下降都意味银行贷款保障减少，也意味着银行风险放大。”上述人士说。

　　鉴于此情况，银行依然在坚持对开发商谨慎放贷的态度。

　　重庆统计局的报告显示，“2009年一季度，国内贷款64.78亿元，同比下降14.2％，降幅较上月减小14.4个百分点，其中银行贷款62.00亿元，下降8.1％，较上月减小21.9个百分点。”

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