一个撕裂与碰撞交织的城市

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　　作为面积仅18万平方公里、人口1500多万的小国，在经济全球化的浪潮中，柬埔寨免不了被裹挟前行。

　　当你坐着跨国的飞机到这里，你会感受到作为首都的金边，有着它的国际化与现代化。

　　走出机场，几步之遥，几乎紧接着市区与街道，你就会看到几群当地的男女老少围坐在花池上、道路边，休憩、闲聊、吃饭，你会感受到当地的生活气息。

　　这就是金边，一个发展中的城市，一个凭借着并不深厚的底子，承载起这个国家必不可少功能的城市。

　　蓦然回首，宛若置身于80年代深圳

　　随着柬埔寨的经济的飞速发展，金边也取得不小的进步，四处都在兴建高楼，基础设施也越来越完善，这让人们看到了 中国速度 。

　　当年的深圳也是到处是工地，处处都在开放，工人的工资也是不断地在涨，即使发展到今天房价都比肩香港了，依旧可以看见深圳有不少在建项目，虽然少很多，但比香港多。这就是发展的潜力。

　　有人把现在的金边比作当年的深圳，其实不为过的。

　　近几年，金边仿佛是一个大型的 施工现场 ，诸多国际资本的持续涌入，不断刷新这里原有的贫穷落后的相貌 。

　　金边同上海一样，也是非常国际化的一个城市，汇集了天南地北不同国家的人。经常一个桌子上吃饭的10个人，可以来自不同的国家。美金也是这里的主要流通货币，外汇不受管制，更是加大了外国人前来投资的热情。

　　放眼望去，整个城市的市容和国内的三四线城市差不多，摩天高楼的密度没有国内那么高，远处能眺望到的就是著名的湄公河。而柬埔寨黄金的地理位置：处于东盟的正中心，拥有黄金海岸线，首都金边位于湄公河一岸，其战略位置极其重要。

　　金边房产市场发展的现状似乎可以看到些许早期魔都上海与深圳的影子，城市规划刚刚起步，不少基建项目正在落实。随着柬埔寨基础建设越来越完善，金边房价的增值空间显然也会越来越大。

　　广州粤泰集团在金边沿河建有 24 栋高层建筑；总部位于澳门的新建业集团准备投资 27 亿美元，建设一座 1 层的双塔世贸中心，该建筑将成为为全球最高建筑之一。

　　今年 5 月，一家海南本地地产开发商的营销副总曾表示，他在柬埔寨 看到了十几年前的海南 ，他想在那里复制海南的成功。他任职的公司在柬埔寨有数块地，在海南于今年 4 月 22 日禁止外地人买房以后，柬埔寨成了出口，他们加大了当地一块 1000 多亩地的开发，同时又报建了数个项目，准备动工。

　　从历史上来说，中国在柬埔寨的投资主要集中在基础设施上， Ross Wheble 说， 只不过是在过去 18 个月以来，我们开始看到很多中国开发商和个体投资者的到来。

　　根据媒体报道，汉字宣传招牌正越来越多的出现在新起的金边工地上，一个名为 Casa Meridian 的楼盘销售经理向他们介绍说 大陆人很厉害，特别是上海人。他们不用贷款，他们就直接用现金来付钱。

　　东南亚一年 6. 8 亿美元外商地产投资，中国占比 55%。

　　不谈回报率的海外投资，都是耍流氓

　　对于房产投资来说，收益主要来自两个方面：一个是租金，另一个是房产增值的部分。

　　事实上，租金回报率是成熟市场下衡量楼盘值不值得投资的一个重要指标。因为房产售价可能会有泡沫，但租金不会，它是市场的真实需求。

　　据相关数据显示，在2018年全球租金回报率的 比拼 中，柬埔寨首都金边领先一众投资者热捧的房产市场泰国、菲律宾、越南等，以6.92%的成绩名列全球第四，东南亚第一。

　　柬埔寨的房价，别说与房产市场已经相当成熟的泰国相比，与仅仅 00公里外不到的胡志明市相比，也是处于绝对的低位。据相关数据显示，柬埔寨首都金边房产均价仅仅为1.2万人民币/㎡左右，核心地段房价也仅仅在1..5万人民币/㎡之间。

　　而金边的高租金回报率很大程度上和其相对较低的房价有关，这里房价均价每套不到100万人民币，租金回报率和房屋出租率却分别高达6%-10%和80%-95%！

　　柬埔寨首都金边公寓租户中，90%为外国人，这些外国人大多来自日本、韩国、中国等亚洲国家，受过高等教育，在柬埔寨公司担任高管等要职。而他们对居住体验要求较高，不会选择住在传统的小屋里面的。

　　资本增值是指资产在一段时间内价值的增值，通常以年百分比表示。

　　柬埔寨的平均资本增长率很难确定，因为根据房地产的类型和地点，房价差别很大。例如，目前翻新公寓的资本增长率可以从每年的1%到5%不等。而在铁桥头（Chbar Ampov ）的土地资本增长可以从 % 20%（注：一般来说，土地不提供一个收入流）。

　　虽然资本增长和租金收益通常是分开来看的，但实际上它们与收入产生直接关系，房地产投资往往能提供很好的增值。这是因为房地产的净营业收入通过提高租金和有效管理财产而提高。

　　打个喷嚏，都是人民币掉落的声音

　　去年柬埔寨一共取得大约 27. 2 亿美元外国直接投资（FDI），根据东盟理事会的年度投资报告，2016 年这一数值约为 22.8 亿美元，其中 16% 的外国资本流入柬埔寨房地产市场。中国是当前柬埔寨最大的资本流入国，占据柬埔寨 22% 的 FDI。中国香港紧随其后，占比约 11%。

　　制造业依旧是柬埔寨获得外资最多青睐的领域，28% 的外资投入该领域，但里面鲜有中国资本。中国资本大概在 2016 年前后流入柬埔寨房地产业，使地产投资占 FDI 的比重直接从 2015 年的 0% 跃升至 16%，并且中国地产开发商供应的金边公寓数量已经成为当地第三大供应源。

　　实际上包括柬埔寨在内，中国买家和地产开发商正在东南亚 广撒 。

　　去年中国居民去年在海外置业上豪掷 1197 亿美元（可比口径 1077 亿美元），同比增长大约 18%（可比口径为 6.2%），其中住宅项目大约有 659 亿美元。

　　柬埔寨国务秘书潘速坡强调： 未来柬埔寨的建筑和房地产行业将会保持蓬勃发展的势头。

　　迄今为止，在国土规划和建设部合法注册的建筑相关行业的公司共10 8家，其中设计公司42家和建筑施工公司996家。目前，柬国正规的设计师共2500人和工程师 万人。

　　潘速坡表示，随着金边市建筑领域发展的同时，促进了城市人口增长。他说，预计20 0年城市人口将增到792万人，占全国总人口（估计有1800万人）的44%。

　　根据此数据可以表明，金边市未来的15年（从2015年到20 0年）里，金边市的住房需要量多达80万间，而平均每年的需求量约5万间。而今年年底，金边将建成的公寓只有2.5万至2.8万套。

　　金边房产依旧处于供不应求的阶段。

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