公交北京张家湾小产权房顶风作案调查

在不久前召开的全国土地执法百日行动成果发布会上，国家土地督察北京局局长樊志全明确表示，北京已就小产权房问题对张家湾进行了专项查处。然而查处结果尚未公布，“当事方”张家湾各个小产权房项目的销售“热情”不降反升，可谓“顶风作案”。今年两会期间关于“小产权房合法化”的呼吁，更是成为当前小产权房买卖双方秉持的“坚定信念”，并衍生出一个相关利益群体更加庞大的“二级市场”。将“合法化”预期直接升级为“商品化”，这种对小产权房未来走势的严重误读，其风险也在各种利益动机的驱动下被无限放大，尤应警惕。

■本报 方帅 北京报道

4月22日下午4时，方靖文刚走出北京城铁八通线终点土桥站，便被一群人团团围住。“你起开，这姑娘要买小产权的！”卖大产权房的小伙被推了个踉跄，在瞬间的大小产权博弈中败下阵来。此时的方靖文怀里已被塞满了小产权项目的宣传单，还没有考虑好先看哪家，她就被销售人员“护送”上了看房车。

有这样经历的不只方靖文一个。近来，小产权房的销售大军重新占据了距离北京市通州区张家湾镇仅1.2公里的土桥城铁站、公交站、高速路收费处。经过5年来的拉锯战和各方争论后，张家湾小产权房依然“顽强”生存。

此时的公开销售，当属“顶风作案”。就在不久前召开的全国土地执法百日行动成果发布会上，国家土地督察北京局局长樊志全明确表示，小产权房不受法律保护，北京已经就小产权房问题对张家湾进行了专项查处，但没有公布查处结果。

为此，拨通通州区国土资源局办公室，工作人员表示，“采访要先通过北京市国土资源局”。而北京市国土资源局办公室人员则称，暂时没有任何消息发布。

等待查处结果公布的同时，张家湾小产权房售价却在不断攀升。有当地“最高档小产权房”之称的月亮湾晓镇项目的闫经理告诉：“查处无非就是罚款，罚款了我们就提价。”

“商品房、保障房与我无缘”

无论从哪个角度考虑，方靖文的购房选择惟有小产权房。

方是四川绵阳人，198 年出生在当地工薪阶层家庭，1999年高中毕业来北京打工并立志定居于此。今年，方靖文结婚了，她想离开在大红门租住了5年的40平方米的房子，买一套属于自己的房子。

“可是，现在五环外的房子都每平方米1万多了。”方靖文抱怨买不起北京的商品房。然而，4月15日公布的《北京市限价商品房管理办法》，对购房者身份“北京市户口”的界定，同样把她拒之门外。

在得知张家湾小产权房之后，方靖文的买房愿望迎来了转机。这个以旧村改造名义大建小产权房的通州区东南小镇，被称为北京最火热的小产权房集中地。树林里、河道旁冷不丁就可见一栋栋南北通透的板楼；成群的流浪狗在马路边的垃圾堆里刨食完毕后，流窜于欧式风格的栋栋楼房之间。

当地惟一的品牌超市物美的老板娘告诉，旧村改造让以农业为主的张家湾镇变成了城乡结合处，而像方靖文这样处于商品房和保障房之间的“夹心层”，买走了张家湾的大部分小产权房。

然而，满怀期待的方靖文第一次走进环湖小镇的售楼处，就遭受了严重的心理落差。这是位于通州区经济开发区云彬路的一个农家院，没有沙盘，置业顾问张静指着墙上张贴的“张家湾镇西定福庄旧村改造一期”规划图纸说：只剩一套了。

“77.22平方米，总价 20546元，小产权购房款要一次性付清。”看到方靖文紧锁眉头，张静笑着说：“你不买没关系，好卖得很，再买二期价格恐怕就更高了。”

从农家院走出来，月亮湾晓镇的看房车早早地候在了门口。方靖文终于挡不住每平方米4000元的诱惑，决定继续看下去。隐藏在一条凉水河和树林之间的月亮湾晓镇，欧式花园洋房建筑印证了置业顾问郑永波嘴里“小产权房升级版”的说法。郑永波一边替方靖文算计着每平方米4520元的经济账，一边重复着“可以分期付款”的促销优惠。

“现在是开发初期，开发商资金链不紧张，允许购房者分两次付款。”郑永波带方靖文看了4号楼一套约89平方米的现房后算了一笔账：“一共402596元，首期先付21万元，剩下的20万元分5年还清，一年本金是4万，年息为8％，逐年递减。借款协议写在买卖合同上。”

合法与违法的分界争议

“月亮湾晓镇是张家湾惟一‘合法’的小产权房，没有占用一分一厘耕地，也经过了市建委的审批。”看到方靖文的犹豫，月亮湾晓镇的闫经理说道。他认为，由于现在没有任何针对小产权房的查处政策，导致售价随市攀升。“2006年开盘价是每平方米2000元，现在均价已经超过4200元。”

面对小产权以后能否变成大产权的疑问，闫经理亦坦言：“可能性非常小。”但在他的理解当中，大、小产权房之间并不存在法律界限，他甚至将大产权房比喻为超市里的商品，而小产权则是农贸市场中的商品，“无论质量还是居住的舒适性都没有区别”。

“况但是的确有乘客不理解。”地铁相关负责人提到且会发产权证，谁说不合法？”闫经理强调。在看到一本太玉园东区2 号楼的小产权证书后，证书主人曲大妈的表态如出一辙：“产权证盖了张家湾镇开发区的红章，就是合法的。”

尽管卖家与买家都一再声明小产权的合法性，但政府叫停小产权房的声音一直不断。2007年12月，国土资源部重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或所谓的“小产权房”。2008年1月8日，国务院办公厅下发《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

“小产权房应该属于农村住房问题，不应列入商品房范畴。当前出台的政策都是针对‘买卖’商品房的，怎么可能起到作用？”闫经理抛出这样的观点，特意把“买卖”二字说得很重。

在今年两会上，关于小产权房合法化的提案成为了这些购房者的希望。

“处置小产权房不应一刀切，对于在农村集体建设用地和村民宅基地上建设的小产权房，在补办相关手续、补交相关费用之后，应当给予相应的正式产权。”这是全国政协委员、民进中央常委蔡继明的观点。

当方靖文离开月亮湾晓镇售楼处时，一对河南夫妇正在购房合同及借款协议上签字。郑永波一边递给方靖文名片，一边强调：“能分期付款的房子只剩两套了，您还是抓紧吧。”

谁为风险买单？

方靖文最终的犹豫，缘于政府对小产权房的几次查处。

2007年6月，北京市国土资源局局长安家盛宣布，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地的开发建设，违规开发建设的项目要停工停售。仅是一个月后，房山区青龙湖镇青龙头村85栋小产权别墅被拆除。一位在当地购买了小产权房的居民对表示：“那段时间我每天都提心吊胆的，生怕一觉醒来房子就被推成破砖破瓦了。”

如今，北京市国土资源局明确表示对张家湾小产权房进行查处。相关负责人表示，由于小产权房牵涉居民利益，因此将由区县牵头，分不同的情况提出不同的处理意见。

当就查处小产权房的相关事宜前往张家湾村委会采访时，办公室工作人员以“领导不在”为由拒绝接待。

“无非是罚罚款，还能有什么办法。”月亮湾晓镇的闫经理说，“村委会不会自己掏腰包出这钱的，我们的项目价格涨得肯定有道理。”

据调查，购买小产权房的居民身份复杂，不仅有本村农民、外村农民，还有本地城镇居民及非本地城镇户籍人口。全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海认为，购房人群界定的困难加大了处理小产权房的困难。“城市房价过高，迫使中低收入家庭明知道小产权房不受法律保护也购买，本身就承担了很大的风险。”

一名法律专家对表示，应该在否认小产权房合法性的前提下做好善后工作。“购房者并不因为合同无效而不享有任何权益，单纯地否认其合同效力或拆除小产权房只会影响交易安全和社会稳定，徒增社会财富的浪费。”

而在张家湾小产权房被调查的同时，月亮湾晓镇仍在紧张地进行后期开发。“羊毛出在羊身上，价格都是镇政府定的，我们是建房子卖房子的，最终的风险肯定不会落在我们身上。”闫经理同样自信。

观察从土地根源遏制小产权房风险蔓延

近日召开的全国土地执法百日行动成果发布会上，国家土地督察北京局局长樊志全表示：北京已经就小产权房问题对张家湾进行了专项查处。但在张家湾，小产权新房销售热度不减反升，甚至二手房市场也达到供需两旺的境况。

查处小产权房的难点，在于该问题并非对地上附着物——在建或已建项目进行查处就能解决，其更深层次的问题在于土地流转问题。如果要加快小产权房的查处速度，则必须先理清不同属性土地的流转问题，区别对待并实施不同的流转办法，才能从根本上遏制小产权房的规模肆意蔓延。

根据建设使用的土地不同，小产权房可分为两种，一是在农业建设用地、可转为建设用地的农村集体土地上建造的房屋（包括宅基地、公共建设用地和乡镇企业建设用地等），另一种是在耕地或基本农田上所建的房屋。对于后者，基于坚守我国耕地红线的原则，应严格查处并回收。

对于集体建设用地上建造起来的小产权房，应给予变通的空间，但土地使用权的流转应适度限制。原因在于，集体土地使用权的行使、处分均与国家农业政策密切相关，且涉及主体众多，容易造成破坏国家土地利用总体规划、冲击国有土地市场的后果。

与限制流转相对应的是自由流转。自由流转与当前国家财政体制和城市建设体制产生矛盾。由于城市土地及其周边农村土地的升值与国家对基础设施的投资建设密不可分，应当允许国家从中收益并用于财政支出，而自由流转的结果恰恰会减少政府出让土地的财政收入和城市建设资金。

但是，限制不等于禁止。从我国《物权法》151条规定来看，限制集体建设用地使用权的流转为土地使用权流转制度改革预留了空间。

宅基地使用权流转也不容忽视。因为小产权房很大一部分是建造在宅基地之上却未取得其合法使用权，这主要涉及宅基地使用权应否流转及受让对象的问题。鉴于宅基地自身所具有的身份性、从属性、无偿性、无固定期限性以及一定的社会保障等属性，对其使用权流转也应加以适当限制。

至于宅基地使用权流转的受让对象，其关键在于是否准许城镇居民购买宅基地使用权，这直接涉及到小产权房的开发销售是否合法。

从当前的政策及市场环境来看，这种自由受让不宜进行。宅基地使用权流转的限制必然要求对流转中受让主体的限制，这是我国土地状况和农民生存状况所决定的，并不违反“物尽其用”的原则。

曲大妈呼悠小产权房

4月22日，北京张家湾太玉园东区2 号楼 单元106室，看到前来购买二手小产权房的小王仍犹豫不决时，曲大妈忍不住拿出了“杀手锏”。

这是一份在今年两会期间转载新华社关于小产权房报道的报纸，上面用红笔圈起的全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长

郭松海的提案内容：“对在农村原建设用地上开发的住房，可经合法程序，将其纳入住房保障体系，转为经济适用房、限价房等保障性住房。”

“这个报道的意思是，小产权房以后可能合法了，你买的房子身价可就翻倍了。”在近5分钟的讲解过程中，曲大妈共说了10次“小产权合法化”，并暗示大家很难再买到太玉园的新房。此话一出，全场哗然。

这个面积仅60平方米的106室，是曲大妈的住所、小卖部兼中介办公室，最引人注目的是落地玻璃上贴着“售房、租房、”的大红标语。曲大妈说，那些标语是入春后特意揭掉“小卖部”字样换上去的。

“去年年底我发现，来这里打听二手房的人越来越多，我就寻思着开个中介。”观察到，小区内许多楼层的玻璃上都贴有“售楼”字样，但曲大妈家窗户外写满房源信息的黑板，无疑让她成为太玉园东区最“明星”的中介“经理”。

虽然小王承认对小产权房未来合法化的预期，是他来此买房的重要原因之一，但他仍然担心自己所购的房子没有产权证，仅有一张和当地村委会及开发商签订的购房合同书——这被曲大妈称为“白本儿”。

“花70块钱就能换成红本，容易得很。”曲大妈当下承诺，“全权委托我去村委会办理过户和产权变更手续就行了，不会有假。”

与曲大妈相比，邹华（化名）显然更具资金实力。这位在北京朝阳区拥有 套高档商品房的准投资客，于去年年底在太玉园购入了5套住房。当小王向他打听房源时，他却表示暂时没有出售房源。

“我现在就等着国家承认产权了，那时候当商品房卖会更赚。”邹华对于小产权的“合法化”的预期显然更加强烈。

中介曲大妈、投资客邹华及购房者小王，共同构成了一条典型的小产权房二手交易生态链条。将他们串联到一起的是一个被混淆的

概念：40%的虚拟化部署在最初的架构和规划阶段甚至都没有考虑到IT安全因素。Gartner建议安全流程应该扩展到虚拟化管理程序和虚拟机监视器方面。将小产权房“合法化”的预期直接理解为“商品化”——至少在他们的行为当中，已经将这些小产权房作为商品进行流通。

对此，郭松海的观点明确：小产权房可先合法化，但不商品化。根据郭松海的提案，小产权房合法化的形式是转为经济适用房、限

价房等保障性住房。而最近北京市发布的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》明确规定，已购经济适用住房5年内上市由政府原价回购，5年后再上市交易需补交70％土地收益等价款。

“这也便意味着，即使小产权房可能合法化，也不等于它能像普通商品房那样上市交易，目前张家湾的小产权房二手交易火热，显然将埋下更多风险。”一位专家如是说。

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