气温骤升地产步入旅游旺季旅游地产深度解析

气温骤升地产步入旅游旺季 旅游地产深度解析 2014/6/20 0:00:00来源： 201 年，楼市风云莫测，让人唏嘘；2014年，杭州、温州、南京、成都……楼盘降价声不断，楼市将何去何从？把脉“旅游地产”，调查行业乱象，为即将到来的“避暑热”带来权威解读和专家支招。

上篇 现状

旅游高管在景区买下“一条街”，县委书记带队入渝诚邀开发商。

随着气温升高，我市“旅游地产”步入销售、开发“双热”。

度假物业俏销引发投资热

时值年中，当普通住宅和写字楼投资略呈“疲软”之际，随着气温升高，旅游地产度假物业开始进入黄金期。

在传统住宅投资回报率日益降低，紧缩的信贷政策调控下，不少投资者也把目光聚焦在新兴的旅游地产项目。不少投资者纷纷寻找商机，四处投资度假物业，旅游地产似乎成为今年“温市场”房产的热销产品，有旅游高管甚至掷重金一口气买下“一条街”，地方政府也从中看到商机顺势而为，“一把手”带队入渝诚邀开发商。

旅游高管200万元买下7套商铺

当市区商铺价格一路走高，越来越多的投资者感到难以“下手”之际，周边旅游景区的“成长性商铺”则悄悄成为投资热土。

“我买这么多商铺，主要就是看中它未来的升值空间。”半月前，陈女士在湖北利川苏马荡景区一口气买下了7套商铺，并将自己刚买的商铺通过发给圈中好友，引起一阵惊叹，甚至调侃其买下了“一条街”。陈女士是重庆一旅游公司高管，因工作需要经常出差，今年5月，她在出差途中到利川苏马荡景区考察，发现当地商铺价格非常优惠，立即决定投资200多万元购置临街商铺。

“200万元在主城或许只能购买一个商圈的中小型商铺，同样的价格，我可在苏马荡买至少7套中小型商铺。”在陈女士看来，主城商铺动辄至少1.5万元/平方米，如果在核心商圈，价格更高，有的甚至达到 万~4万元/平方米，而在苏马荡这样正在开发的旅游景区，商铺价格只需5500~7000元/平方米，选择余地大，多以 0~80平方米的中小商铺为主，更具升值空间。

除了价格“亲民”，近年来旅游地产的热销和全国旅游业的兴旺，也是陈女士在景区购置商铺的重要原因。陈女士说，苏马荡景区有数十家房地产开发企业在此打造旅游地产集群，加之天然的自然气候和清新空气，可能在未来几年成为“火炉”城市武汉和重庆的避暑后花园，届时前来避暑的人群增多，必定带动商业配套的火爆。

“一把手”带队入渝抛橄榄枝

旅游地产不仅受到投资者的热捧，也引起了一些地方政府的关注和青睐。近来，贵州省道真县政府带团悄悄来渝进行招商，通过一系列招商优惠措施，希望吸引大中型开发商前往道真县开发旅游地产。据了解，道真县地处渝黔之交，距重庆市区160公里，是黔中经济区连接成渝经济区的“结合部”，是黔渝开放合作的桥头堡。该县此次“一把手”带队来渝，向许多有实力的开发商伸出橄榄枝，并提供一系列优惠政策，邀请开发商前去考察，借机开发当地旅游市场，活跃当地经济，促进就业。无独有偶，今年5月中旬，贵州习水县政府也在重庆君豪大饭店举行习部原生态避暑养生度假旅游地产发布会。习水县委常委、县长陈列一行，向市民“吆喝”习部生态文化旅游园区的特别的高原生态避暑养生度假资源，推荐相关旅游地产项目，以吸引市民前去避暑，同时也借机向实力开发商展示习水的旅游生态，吸引招商项目。不仅重庆周边的贵州迎来了旅游地产开发热潮，我市正在开发、建设中的黄水明月绿洲等旅游项目，也受到不少投资者的青睐。

气温骤升地产步入“旅游季”

今年5月，为期 天的“2014第三届重庆旅游地产展览会”成功举办。短短 天时间吸引了12万市民到场咨询购买，累计意向客户共9762组，全场意向成交共计1856套。据悉，随着避暑游的悄然升温，也带火了旅游地产。

“天气决定了旅游地产的火热程度和受关注程度，特别是对于火炉重庆来说，天越热卖得越火。”重庆领域机构市场研发中心营运总监张鑫认为，6月中下旬至7月份，已进入三季度开始，重庆旅游地产项目将集中入市放量，正式迎来强销阶段，特别是“避暑项目”受到市场的强烈关注。

中篇 调查

短短数十年间，我国旅游地产“火了”。已面市的旅游地产项目共有2259个，遍布全国85个城市和地区，当步入旅游地产热的同时也出现了一些“乱象”。

旅游地产“乱象”揭秘

眼下，山城“火炉”临近，旅游度假物业再次成为置业者关注的焦点。景区开发商更是动作频频，旅游地产的发展势头越来越迅猛。然而，当各大房企一哄而上，纷纷在旅游地产领域攻城略地时，有的市民却买到了“烫手山芋”，如断电、缺水、无配套等尴尬，有的房企项目缺乏规划，延期交房却不赔偿，旅游地产乱象丛生。有专家站出来提醒：“把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。”

夏季缺水 到处找水洗脸做饭

近年来，我市某5A级景区成为许多主城市民夏日避暑的胜地，但因发展过于迅猛，供水配套设施跟不上，成为该景区旅游地产的一大诟病。

“原本买来避暑度假，没想一到夏季却来遭罪。”两年前，罗朝萍在仙女山购置了一套小户型，准备夏天和家人上山避暑，可没想山上配套却并不理想。

据了解，从2007年开始，有的地方发展太过迅猛，一到夏天，数万人齐聚该地，导致一些基础设施配套跟不上，水、电甚至一些生活物资会碰到供不应求的情况。

“经常缺水，度假质量严重降低了。”去年8月有段时间，山上开始分时供水，罗朝萍居住的地方离游客中心较远，海拔较高，常常得晚上过了12点才有水用，经常到处找水洗脸做饭。“有时实在找不到水，只能到超市买矿泉水。”

小村子涌进上万人

夏季，重庆主城多日连晴高温，让不少重庆市民选择到贵州楚米镇、板桥镇等地纳凉避暑，但大量涌入的游客对小镇来说有些吃不消。

板桥镇娄山关社区一农家乐老板称，一个夏季自己的农家乐可轻松挣10万元，这都得益于重庆客人前来避暑。然而尽管农家乐生意红火，但大量避暑客人的进驻，使当地配套设施有些供应不上——自来水管太小，无法满足避暑人群的用水需求，变压器承载负荷太小，不能满足供电需求。平时2000人的小村子，一下子挤进1.2万人，当地物资供应都很紧张，方圆10公里农民家的土猪都被吃光了，一个包谷从一元钱涨到两元。

家住大渡口的陈明强去年前往桐梓县楚米镇避暑。“买鸡基本靠抢。”他说，夏天镇上随处可见前来避暑的重庆人，遇到赶场天，十几个人围上抢购土鸡。

上不了Q Q 憋得“很无聊”

原本想来避暑贪个清凉，但较为简陋的生活环境，加上偶尔停水停电的干扰，再因周边几乎没有娱乐设施配套，让不少前来避暑的老人直呼不好耍。贵州等地一些农家乐都处在比较偏远的地方，缺乏相应的医疗、生活配套，一旦老人生病，及时就医也成了问题。

“夏天来这里避暑，都快憋出病了。”去年夏天，家住石坪桥的张大爷到贵州一景区避暑不到半个月，就嚷嚷着要回家：“原来还可以在家里上看股市、聊Q Q，现在没得络，一天除了打牌、散步，实在太无聊了。”

延迟交房 状告开发商获赔偿

2011年，家住江北的方先生在海南文昌市买了一套约70多个平方米的旅游度假房。“小区的整体配套非常完善，风景也非常好。”方先生购买后非常满意，但因开发商工期延期，接房时间晚了7个月，“尽管我不缺房子住，但开发商该予以赔偿。”

方先生找到开发商理论未果，一纸诉状将其告上法庭，要求其补偿延期交房的损失，经过数个月诉讼，最终开发商败诉，赔偿延期交房费用2万余元。

重庆新中地产总经理何伟坚：“开发旅游地产，不能单纯的运用住宅开发模式，前期需要找亮点以实现突破。”

下篇 对策

面对旅游地产热和行业“乱象”，对策在哪里呢？专家提醒，配套、品牌、差异化才是旅游地产的未来。

未来旅游地产=“品牌+配套+差异化”

如今，房企纷纷转型进军旅游地产。在“百强房企”中，已有近1/ 的企业拥有旅游地产项目。今年一季度，全国旅游地产投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模逾2600亿元，房企该如何打造未来的旅游地产？专家建议，应以购房者需求为出发点，从品牌、配套完善、差异化等多方面入手，促使旅游地产的健康发展。

“品牌领衔，破题‘乱象’”

近两年来，房企纷纷在旅游地产领域攻城略地，但整个旅游地产市场却出现了缺乏配套、开发无序、圈地牟利等乱象。专家分析，破题旅游地产“乱象”，品牌房企的进驻就是一剂良药。

重庆大学建筑管理与房地产学院院长任宏谈道：“在重庆，旅游地产需要有感、实力强大的企业进驻开发。品牌房企的进驻不仅可以实现项目开发规模化，而且在后期管理、运营上更有保障，不仅能让业主买得放心、住得舒心，还能实现物业增值。”

重庆领域机构市场研发中心营运总监张鑫谈道：“目前重庆在建旅游地产中，只有金科一家大品牌企业。其实，从金科进驻黑山谷，我们就可以看出品牌房企在进入旅游地产后，对当地旅游市场的规范、产品的革新都有一定促进作用。”

重庆金科房地产开发有限公司副总经理唐畅谈道：“黑山谷项目是金科首次进入旅游地产的开山之作，在做项目时，金科讲求二字，花费1年多的时间进行定位，狠抓物业、配套。现在规划为业主配备酒店、超市、商业街等全套设施。同时，还将会把金科独有的邻里文化、资产管理中心引入项目。让业主后期既能享受与众不同的邻里旅游文化，还能享受代租代售等服务。”

重庆新中地产总经理何伟坚也认为：“如果旅游地产有品牌房企担纲，对购房者而言无疑打了一剂强心针。品牌房企做项目考虑的是长远利益，也要做口碑，因此项目打造会从购房者角度出发，更有保障。”

“放长线钓大鱼，做好配套”

近年来，重庆旅游地产迅猛发展，告别了只有仙女山的时代，綦江古剑山、万盛黑山谷、北碚缙云山、丰都澜天湖等旅游地产项目如雨后春笋。专家提醒，在旅游地产快速发展期，以长远规划的战略目光，做好配套打造是旅游地产开发的重中之重。

“保护与开发并重，其所打造的项目体量要与当地的旅游资源现状相匹配。”任宏谈道：“房地产作为非移动化消费，产品更新相较于电子产品很滞后。这就要求房企在打造项目前，要从长远角度考虑，以高标准做好配套等软性建设规划。”

“旅游地产想要做好，房企必须坚持可持续化的长远战略，做好‘配套先行’。在进行项目住宅开发时，先规划好酒店、商业街等配套产品。”张鑫谈道：“酒店虽然砸钱，但确是长远之计。”

而何伟坚认为，房企在打造旅游地产项目时，前期做好长远规划是“放长线钓大鱼”，这需要做好政、企合力，即政府引导和房企具体落地并紧密配合。

“打文化牌，寻求‘差异化’”

目前，我市已拥有金科中华养生城、天籁谷、泽京海棠香国、中海黎香湖、重报·云麓、夏宫仙女山假日国际社区、金佛美庐、天星小镇、长寿古镇、花漾的山谷、鉴山国际等系列旅游地产项目。

而房企在开发项目时，往往采用的是“自然景观+度假住宅”的开发模式，使得产品同质化竞争日益加剧。现在，开发商想要在众多的项目中脱颖而出，在打造项目时务必寻求“差异化”竞争，打文化牌、找亮点。

任宏谈道：“随着旅游地产项目数量增多，开发商在进行项目打造时，一定要做到‘一村一品’，即避免同质化开发，打造能够满足游客需求的独特产品，构建项目自身独特的吸引力。今后，房企需要更注重全面整合资源，突出自然景观，加强城市核心配套，寻求当地与众不同的文化特色，以便在市场竞争中占得先机。”

“以丽江为例，在其打造过程中就将文化牌打得很好，现在客栈、酒吧商业街成为了当地极具特色的产品。”张鑫谈道：“重庆房企在进行旅游地产打造时，也要学会寻找差异化、打文化牌。比如在黑山谷，负氧离子十分丰富，就可以主打养生牌；大足以石刻闻名，就可以在项目中植入一些佛教文化；北碚温泉资源丰富，主打温泉休闲牌……”

何伟坚认为：“同商业地产一样，在进行旅游地产打造时，资金回笼时间长，因此企业如果想要做好旅游地产项目，在进行开发时就不能单纯的运用住宅开发模式。旅游地产开发难度大，需要企业在前期就要寻找项目亮点，以亮点实现突破。”

操作提醒

旅游地产，盯准再下叉

旅游地产仍是地产，有关开发商资质、合同、产权、物业等问题，消费者要按照对传统地产的要求严格对待。消费者最好算清旅游地产的使用率，否则得不偿失。

季节变化对舒适度的影响

旅游地产既可以是商业用途，也可以是消费者购买自用。目前，相当数量的消费者都是异地购买旅游地产，如北方的消费者购买南方的房子，中西部地区的消费者购买东部的房子。消费者往往是在当地最好的季节去选购旅游地产，因而会忽略四季变化对房子居住舒适度的影响。如南方居民之所以不在沿海一线建房，是因为虽然能天天看到海景，但是台风季节、冬季寒冷时生活很不方便，同时海风的腐蚀性也会对房屋寿命产生不利影响。

买房前需考察好服务质量

“好季节人满为患，其他季节无人光顾，使得很多经营者不愿在此经营，甚至出现淡季有钱也买不到服务，旺季则由实习生、勤工俭学的学生主打服务的尴尬局面。”有业内人士提示，这种“钟摆”式的大环境不是消费者个体所能解决的，这些都造成消费者购买旅游地产后居住质量下降，购买目的难以实现。

计算好旅游地产的使用率

为推销旅游地产，有的开发商推出代理出租，并保证年返租金的服务，有的开发商宣传长线投资……旅游地产是一种高档的消费品，维护运营成本比一般的住宅要高得多，而使用率则可能低很多，对其使用功能、使用时间消费者要有充分的思想准备。此外，体验式营销是旅游地产重要的营销方式之一，消费者很容易产生冲动型消费。因此，消费者应自行确定看房路线、看房时间、了解当地民俗、周边情况等，更有利于做出理性务实的判断。

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