库存增加房企拖不起22个项目下月开盘均价

2019-12-10 来源：延安租房网

　　近期楼市出现复苏迹象，开发商入市信心大增。据亚豪机构最新统计显示，下月本市将有22个新盘计划开盘，该数量相当于今年以来的总和。其中，一些高档住宅的入市积极性明显提高。

　　随着高档住宅集中入市，4月份的开盘均价被推上高点。从已公布的拟售价来看，4月开盘拟售均价为2201 元，环比上涨18％。

　　开盘前瞻

　　自月下半月起，楼市迎来推盘高潮，4、5月份更将成为推盘高峰期。据亚豪机构统计，下月北京将有22个项目计划开盘，该数字相当于今年以来的开盘数量总和。

　　在这批项目中，联港·幸福湾、首开·国风美仑等7个项目为首次入市的纯新盘，而凯德锦绣、澜石等15个项目为老项目后期。

　　同时，高档住宅的占比达到了四成。其中，单价超4万元的公寓豪宅有凯德锦绣、冠城大通澜石、金茂府；单价三四万元的高端住宅则有橡树湾、会城国际、正源广场等。

　　高档住宅集中入市将开盘均价推至高点。从已公布的拟售价来看，4月份开盘拟售均价为2201 元，环比上涨18％（月成交均价18647元）。这也是除今年1月份外，预计开盘价最高的月份。

　　4月计划开盘热门项目一览

　　项目名称项目性质拟售均价（元/平米）物业类别户型面积优惠情况

　　联港·幸福湾新盘 1.2万-1. 万普通住宅 60平米一居，平米两居，平米三居办卡客户开盘99折

　　首开·国风美仑新盘 1.2万普通住宅 76、80平米两居，90平米三居 2万抵6万元

　　凯德锦绣老项目待定公寓精装，80平米一居，平米两居，140、160平米三居开盘2万抵8万元，全款96折

　　冠城大通澜石老项目待定公寓精装，平米两居，115、170平米三居全款97折，按揭99折

　　（太阳星城C区）

　　领海朗文世家老项目 1.7万普通住宅 120平米三居，180平米四居 180平米2万抵18万限时优惠

　　鲁能·7号院老项目 1.1万起花园洋房 88平米两居，118平米三居 2万抵6万

　　橡树湾老项目 .6万花园洋房精装，100平米两居，160平米三居待定

　　金茂府老项目待定普通住宅精装， 0平米 5万抵20万

　　首开·国风美唐老项目待定普通住宅平米两至四居全款98折，另有2万抵5万优惠

　　原因分析

　　库存增加偿债房企拖不起

　　今天上午，亚豪机构副总高姗表示，全国两会前，对个人房贷松绑，首套房贷利率回归基准，根据申贷人资质甚至还能有一些优惠，使得看房选房的购房者开始增多，楼市销量显现出了些许复苏迹象。

　　高姗称，特别是一些定价不高，主要针对刚需群体的项目，能够更快地积累到开盘所需的客户量，这是一些开发商选择在4月推盘的重要原因之一。

　　尽管近日楼市成交量有所回升，但市场整体依然不容乐观。那么，为何包括一些高档住宅在内的项目都急着入市呢？有业内人士认为，这是因为开发商们拖不起。

　　据了解，自2011年调控以来，房企盈利能力持续下降，销售艰难，库存增加，开发商可调动资金的局限性越来越大，项目迟迟不开售，令企业缺少了最重要的一条资金来源通道，流动性不足正在迫使房企加快项目入市步伐。

　　还债压力大，也是开发商集中入市甚至降价促销的原因之一。据了解，2012年，房企进入信托偿债高峰期，1月众多房企就开始了第一波还债。而2月至月，房地产信托本金到期兑付迎来首个高峰。

　　据不完全统计，2012年房企总到期信托债务规模达1758亿元，其中7月份为年度高峰，为504亿元，而一季度为 66亿元。在这种情况下，开发商能促销的促销，能开盘的开盘，希望加快流通舒缓资金压力。

　　市场预期

　　刚需或促使中小户型走俏

　　全国两会释放出了房地产调控从严信号，对购房人预期造成了不小的影响，楼市前景并不乐观。

　　高珊表示，在房价处于下行周期，且层认为房价“远远”未调控到位的前提下，购房者对于资产贬值的担忧很可能造成楼市销量再度下滑。

　　高珊认为，按照中央远未到位的判断，如果再回落10％-20％，那么现在购买一套总价在200万左右的商品房，便意味着将遭受20万-40万的资金损失。

　　一些刚性需求购房者，可能会采取缩减购房面积的方式来降低总房款，从而减少损失。因此，预计未来一段时间，中小户型将会走俏。