仁恒VS龙湖谁的抗险能力强

　　“借鉴新加坡上市企业仁恒置地的发展路径，国内房地产企业要增强自身的竞争力，在加速扩张、提高利润率的同时更要增强抗风险的能力。”中国不动产研究中心提供给本报的报告建议。

　　该报告显示，截至今年1月1日龙湖地产的流动负债率为52%，其存量资产周转率为0． 5，如果企业保持这一存量资产效率，那么2010年可产生相当于总资产 5%的回款，则企业将出现短期风险头寸，企业将有相当于总资产额17%的短期负债必须依靠再融资，即短期风险头寸暴露为17%。而仁恒置地的短期风险头寸为正。显然，在当前市场低谷期，一直奉行更加保守的财务策略、扩张速度也慢于规模化企业的仁恒占据了有利地位。

　　作为同在海外上市的房地产企业——仁恒置地和龙湖地产，两家房企的产品都以中高端住宅为主，也都提倡高附加值产品开发，虽然这提升了企业的利润率水平，但由于高端定位企业平常资金周转速度低，在市场低谷期受到的冲击也更大。因此，在当前楼市处于政策打压之时，企业的财务状况更为引人关注。

　　2006年到2008年，龙湖地产和仁恒置地的净负债资本比一直上升，借债扩大资产规模。但是随着2009年的龙湖地产增发、仁恒地产的增发和可转债的发行导致他们2009年的净资本负债比急剧下降，但是龙湖地产的净负债资本比一直高于仁恒地产的净负债资本比。

　　实际上，在短期风险敞口下经营，这在中国地产业似乎是一种惯常的状态，尤其是在当前对房地产的宏观调控的过程，销售量的减缓使得销售收入减少，存量资产周转率的降低对于高度依赖于短期融资的中国地产企业是危险的。

　　短期风险头寸指存量资产周转率与流动负债率之间的差，它反映了企业一年内到期的短期负债中有多少不能够用当年经营产生的现金流来偿还，而必须依靠持续的外部融资，即企业在短期内对外部融资的依赖程度。

　　地产企业的扩张主要通过两个杠杆：经营杠杆和财务杠杆。在一般情况下，当经营杠杆大于财务杠杆时，企业处于财务安全状态，即销售回款能够覆盖偿债需求。龙湖地产的财务杠杆大部分年份超过其经营杠杆，相反仁恒置地的经营杠杆大部分年份超过财务杠杆。

　　中国不动产研究中心认为，仁恒的营业毛利率一直高于龙湖的营业毛利率，仁恒的营业净利率大部分年份高于龙湖的营业净利率，仁恒总资产的利润率一直高于龙湖的总资产利润率，但龙湖的净资产收益率高于仁恒的净资产收益率，其财务杠杆高是一个重要的原因。