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住宅市场仍存缺口

  我国未来的住宅市场空间仍大与目前的发展阶段有关，现在中国的新居交易占到总交易量的80%左右。我国住房的二手房交易量占比小，且集中于北京、上海这些一线城市，只有这些城市新居与二手房交易各自占比相当。而美国、日本、欧洲这些发达国家主要是以旧房交易为主。比如，美国2009年有7%的家庭换房，其中90%的交易是旧房交易。

  其缘由在于发达国家的住房套数比家庭户数还多。从目前家庭户数与住房需求套数之比来看，法国是1∶1.21；日本是1∶1.13；美国是1∶1.11；英国是1∶1.03。根据第六次人口普查数据计算结果，我国目前的住房还处在户均不到一套水平，还存在住房需求的缺口。住宅市场的空间主要有4个方面：

  第1是城市人口的增长。农民进城所带来的人口增长不是关键因素，因为他们有宅基地，所以，其并不一定构成真正的住房需求；而中小城市向大城市的人口会聚则对城市房地产市场影响较大。比较第五次和第六次人口普查数据，从近10年的情况变化来看，10年前河南省是第1人口大省，现在是第三位，而广东省现在是第1位。在百万人口大城市之中，北京、上海每一年新增人口较多，住房需求增长也较快，房价也较高，另外，在10年内城镇人口增长超过100万的城市，其住房需求也相对较大，可见，人口增长对住房需求是比较客观的，在总量上对人口流动的关注实质上就是对住房需求的关注。因此，对未来的住房需求预测应当关注人口流动的趋向。

  第2是由于住房拆迁和住房的改善性需求。目前我国城镇人均住房面积31平方米，但人均住房面积低于20平方米的家庭还占32%，我国住房的改善性需求远远没有结束。

  第三是家庭小型化。近10年家庭分化加重，这就使得在总人口不变的条件下，住房需求也在增加。过去10年，仅仅因为家庭小型化因素，导致住房需求增加9.1%。

  第四是*性因素所导致。在货币较多、而居民*渠道有限的情形下，部分*性需求导致了实事上的住房无效供给。

  因此，总地来看，未来的房地产市场空间还是比较大的。再进一步看，未来劳动力人口变化也是一个影响中国房地产市场的重要因素。预计2013年劳动力人口将达到顶峰，并会延续一定的时间。其中，根据“6普”数据显示：2010年，购房能力*强的20—49岁之间的人口占比是54.8%；对房地产影响较大的35—46岁之间的高储蓄人口比重是42.6%；2010年的中国人口抚养比为34.2%，比日本的较低值43%还要低些，未来的10年人口因素对住房需求的增加仍将存在，购房的支付能力也因收入的提高而增强。

  未来增速将放缓

  过去10年的商品房销售面积年均增长速度是16%，未来的房地产市场的商品房销售面积和价格上涨将会放缓，主要原因有以下4点：

  第1，政策层面产生了重大变化。过去是住房制度改革，释放了住房市场需求，今后将进一步加大保障性住房供给，政策性的住房供给会将部分市场性商品住房需求分离出去。保障房制度的逐渐完善，将从制度方面，分流部份市场需求。

  第2，房地产的调控政策会对住房需求中的*与投机性需求进行长期性的抑制。除行政政策外，即使未来出台的一系列经济手段仍会对不合理的需求产生抑制作用。

  第三，从发展阶段看，未来的城镇化速度和质量都会降低，也将减缓住房需求增速。过去10年的城镇化速度为年均1.36，根据众多相关研究资料判断，未来的城镇化速度由将由年均增长1.36的速度降低为每年0.8—1.0的增长速度。

  第四，货币发行范围会得到控制，企业的发展战略也会逐步随着情势变化而由急剧扩张转为稳健发展，未来企业住房*将会更加稳健。

  市场细分加剧

  在未来的房地产市场发展中，必然会出现两个层面的分化，一是在城市之间的分化加剧，二是在企业层面的分化加重。

  首先，从城市层面看，*房地产市场应当加强对城市选择的判断。在以往的房地产发展黄金期，众多的城市都充满着发展机会；而在目前，不同的城市发展机会差异将逐步扩大，因此选择城市非常重要。

  从中短时间看，住房的供求压力差异明显。我们研究了年上半年核心城市住宅用地的存量消化时间。可以看出，不但仅是中小城市，部分大城市也存在供应过剩问题。

  从长时间看，城市群当中的核心城市、次核心城市，发展潜力较大，应当作为选择核心；对于被城市群发展边缘化的城市，人力资本与资金外流使得发展前景不佳，住房供给的消化期较长、可以容纳的房地产*项目较少，要慎重选择。

  其次，从企业层面看，企业本身的发展战略应当是以精细化、专业化为主。

  在未来的房地产市场上，企业要核心发展本身的专业化水平。从过去的住房需求特征来看，以往出现较大的非自住性需求，*者常常不会十分关注住房的舒适度与实用性。而在不断挤出*与投机型需求之后，家庭的自住需求就上升为主导，在商品房自住时代的住房供求关系会更加紧密，即住房的设计与需求的匹配度极其重要。住房需求者会极其关注住房的结构、品质、功能、配套服务、设施等方面，因此，无论是做住宅、商业地产、旅游地产还是基金项目，房地产企业都必须专注于某个方面，才能获得更大的市场占有率，获得长足的发展。

  我国的商业地产主要面临的是结构性短缺，从趋势判断的角度看，尤其是对个别的城市而言，产业结构的变化趋势会对商业地产造成很大影响。比如：第三产业发展，则会增加对写字楼方面的需求。就第三产业的就业人口比重看，年这10年间全国的增长是7个百分点，北京是18个百分点，上海是14个百分点。可见，对国家的产业结构调整状态，聚焦到具体城市做细化的研究差异较大，进而对商业地产的影响也是不同的。(作者：住房和城乡建设部政策研究核心主任)

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