土地遇冷数字真相

　　底价成交、频现流标，冷风肆虐、寒潮袭来……土地市场一片“千里冰封”。紧缩的货币政策加上深度的楼市调控，让大型房企拿地愈发谨慎，众多中小型房企更只能“望地兴叹”，进而导致众多城市的土地成交惨淡。 “土地市场遇冷应分地区来看。相对落后的地区，地块一般都是按标准价出让，每年的成交量也有限，并不会感觉明显遇冷；一线城市和地价虚高的二线城市受影响较大。”东北某三线城市一位政府机构的负责人认为，随着农民收入的提高，到县城置业的需求明显增多，一二线城市的地市遇冷，正好让三四线的县级城市迎来了发展的好时机。 据中国信息集团（CRIC）最新统计显示，截至今年11月20日，66个城市中有50个城市的土地出让金收入较2010年出现下滑，16个城市有所上升。同时，约有40个城市选择“以量换价”，只有4个城市出现了量价齐升。 50个城市土地收入下降 CRIC的这份统计数据包括北上广深4个一线城市，1个准一线城市天津，（强）二线城市10个，（中）二线城市10个，（弱）二线城市7个，准二线城市6个，（强）三线城市8个，（中）三线城市9个，（弱）三线城市2个，四线城市9个。 截至11月20日，有50个城市的土地出让金收入呈下滑状态。其中，11个城市的土地出让金不及2010年的50%，15个城市只有2010年的50%~66%。重庆、南昌、郑州和徐州4个城市的土地出让金分别为458亿元、1 7亿元、107亿元和91亿元，与2010年相比差额不大，分别达到了97%，98%，98%和9 %。 在11个下滑较大的城市中，大连的土地出让金收入只有2010年的29%。在其他城市中，成都较2010年减少了 7 亿元，厦门减少了191亿元，北京减少了7 2亿元，武汉减少了401亿元，南京减少了245亿元，宁波减少了198亿元，佛山减少了179亿元，广州减少了145亿元，天津减少了167.65亿元，杭州减少了285亿元，福州减少了107亿元。 上海比北京稍好，截至11月20日，土地出让金收入已达115 亿元，但与去年全年相比还差 75亿元。在其余城市中，虽然土地出让金与去年相比有所下滑，但由于总量不大，因此差额也不大。 从上述统计可看出，土地出让金下滑较大的城市，多为一线和（强）二线城市。 16个城市土地收入上升 有16个城市的土地出让金收入超过了2010年全年。其中，昆明的增幅最大，截至11月20日，土地出让收入为8 8.66亿元，比去年全年高出了近445亿元。 沈阳的土地出让金收入也有所上升，至11月20日已取得576.86亿元，比去年全年增加21 亿元。 此外，苏州、济南、洛阳、贵阳、唐山、济宁、镇江、扬州、的土地出让金，较去年全年相比，都出现了20亿元~90亿元不等的增长。 从上述数据可以看出，土地出让金出现上升且增幅较大的城市，多为（中、弱）二线城市及三线城市，且多位于长三角区域。 7个城市“以量换价” 土地市场遇冷，使得底价和低价成交的地块增多，土地的溢价率降低成为一个普遍现象。从66个城市的平均楼面地价来看，有40个城市出现了下滑。 其中下滑超过1000元/平方米的城市有8个，包括陵水、温州、上海、南京、南通、三亚、无锡、宁波；下滑幅度在500~1000元/平方米之间的城市有6个，包括厦门、济宁、杭州、大连、宜兴、佛山。 在上述平均楼面地价出现下滑的40个城市中，有14个城市的成交建筑面积却增加了。分别是昆明、贵阳、宁波、洛阳、连云港、上海、济宁、重庆、南昌、北海、温州、三亚、文昌和珠海。 从土地成交总价差值来看，上述14个城市中有7个城市的土地出让金增加，分别是昆明、贵阳、洛阳、连云港、济宁、三亚和珠海。也就是说，这7个城市通过增加土地供应面积，实现了土地出让金的增加，即“以量换价”。这7个城市都是（中、弱）二线城市和三四线城市。 宁波、上海、重庆、南昌、北海、温州和文昌等7个城市，出现了“量升价跌”的局面，即虽然成交的土地建筑面积增加，但土地出让金却出现了下滑。 4个城市量价齐升 有18个城市的土地成交建筑面积已高于去年全年。截至今年11月20日，济宁、昆明、贵阳、洛阳、琼海、三亚、连云港、宁波、沈阳、北海、文昌、包头、温州、重庆、济南、上海、南昌、珠海的土地成交面积均已高于去年。 其中昆明的土地成交建筑面积达5874万平方米，较2010年全年增加 787万平方米；贵阳由2010年的1095万平方米增加至2577万平方米；沈阳今年的土地成交建筑面积已达4845万平方米，较去年增加了1228万平方米；宁波的增幅也较大，由去年全年的2759万平方米增加到 789万平方米。 在上述18个城市中，土地出让金同时增加的有11个城市。在这11个城市中，平均楼面地价同时增加的有4个城市，分别是琼海、沈阳、包头和济南。也就是说，这4个城市的土地成交量和地价都处于上行通道，但其中琼海和包头的地价增幅都小于100元/平方米。 三四线城市适合抄底 从上述的分析可看出，（中、弱）二线城市和三四线城市，对于开发企业来讲存在着新的进入机遇。这些城市或是省会城市，或是沿海城市，或是重工业城市。一方面，这些城市的地价较低，但却处于温和的上升轨道，说明其土地市场和楼市受房地产调控的影响较小。 北京一家中型房企的战略拓展部负责人告诉，一线城市土地的底价过高、部分二线城市地价虚高是土地遇冷的主因。目前，即使是大型房企也不会冒风险去拿底价过高的地块，中小型房企对于总价过高的地块没有实力问津。 相比之下，（中、弱）二线城市、重工业城市或者三四线沿海城市，在本土房企手中还有余粮不愿冒风险拿地的当下，正是外来房企抄底的良机。