浦江公馆二手房有哪些

买二手房需要注意哪些细节？问题详情：想入手一套二手房，内部消息说该区近几年要拆改，沒有通过中介，该怎样才不上当呢？

推荐回答：谢邀！买二手房本身就比较复杂，不仅仅是在交易程序上，而且更重要的是在房源的相关确认上，而题主还没有通过中介，所以，很多细节值得注意，下面坤鹏论为你分析一下，供你参考。

一、买二手房细节：确保产权清晰

在购房合同中应该注意事项：

1、条款要完备：当事人应将自己的要求通过条款充分、具体地表达出来。

除交易合同规定必须具备的主要条款外，还应当根据具体要求，结合具体情况，列入其他一些必要的条款。

2、形式要得当：二手房交易合同应以书面的形式将双方的权利义务明确下来，否则一旦发生纠纷难于举证，不便于有关部门及时处理。

、手续要完善：合同要有双方当事人的签字盖章，当事人约定必须签证或公证的合同，要到工商行政管理部门签证或到公证机关公证。

4、文字表达要准确：当事人签订合同，必须注意文字表达的准确性。

不少二手房交易合同往往忽视用语的准确性，常出现一些模棱两可、词不达意的情况，结果各有各的理解，各有各的解释，很容易发生纠纷。

5、合同具体内容要详细：二手房交易签约不仅在总体上把握，更要从具体内容上把握，签订交易合同应注意下列几项：

(1)房屋的客观情况：在房屋条款中应包括房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的面积等要素。

另外还应注明房屋的环境、配套设施及物业管理等。

(2)房屋的价款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必须明确规定房价交付的总额和交付方式，并经双方逐一核算清楚。

希望以上内容对你有所帮助。

二手房购房须知有哪些？问题详情：二手房购房须知有哪些

推荐回答：看房选房时，您要注意第一，请留心刚粉刷不久的房子

如果你去看的房子刚刚粉刷不久，墙面和房顶光亮雪白，看上去房子整洁而清爽。

这时候千万沉住气，很多二手房的屋顶渗水剥落，尤其是厨房和卫生间的位置，往往楼上的防水没做好，那么楼下的这家房子一定是一塌糊涂。

房主这时候会粉刷一新，来掩盖房屋的弊端。

第二，房屋的相关信息

二手房一个不好的地方就是，很多人经手，你无法得知这套房子的一些住户信息，因为买到凶宅，跟原房主打官司的例子也不在少数。

所以，当你看中一套房时，一定要问问左右邻居或物业，多了解一些房子的信息。

第三，房主个人信息的了解

其实有极少部分的房主在外面欠下了巨额的高利贷，这些要债的会经常上门催债，因此部分房主不堪其扰，将房子挂出来卖。

由于债主太多，如果你买下了这套住房，这些讨债的找不到头，那么以后对于客户，会有很多麻烦接踵而至。

看中房子，进行交易时，您要注意第一，核实产证与房主个人信息

●签合同时，一定要仔细查看房产证，确认产权人与房主是否是同一个人。

另外产权性质、产权年限一定要仔细看清楚。

一般人都认为住宅性质的房子都是七十年的，有些方面就没注意看，一些马虎的客户甚至在签完合同后才知道自己买的房子产权是50年的。

第二，明确付款方式

●签订合同时，买房需要支付一定金额的“定金”，不超过总房款的20%，如果因为买房个人原因违约，这笔钱是不退的。

同样，如果房主单方面违约，需要双倍返还定金。

●另外，需要明确贷款方式，一次性付款还是贷款。

如果是贷款，要了解房主的房子是否还有按揭没还完，如果没还完。

一般情况下，客户的首付款需要给房主先还贷款。

这时，客户的首付款是不托管到房产局的资金监管中心的。

●值得提醒的一点是，在一些地方，省直公积金二手房贷款首付款必须交指定银行冻结，如果买房用省直公积金办理贷款，首付款需要是不能替卖方偿还银行剩余按揭的。

第三，与房主商榷好过户后相关事宜

●一些精装修的房子，有些房主东西是不愿意丢下来的。

这时候就要跟他商榷，房子内要留下什么东西。

合同签订前，一切都有讨价还价的余地。

如果签合同时这些没有明确清楚，后期交房时会产生不必要的矛盾。

买二手房找中介都有哪些坑，正规流程是什么？问题详情：二手房，很多人都要遇到的，第一次买房，都不懂，怕被中介坑，都有哪些税费？二手房装饰

推荐回答：购买二手房时，如果签约时没注意，贷款稍有不顺，就可能引发纠纷！

购买二手房，很多买家会办理贷款。

而买卖合同中关于贷款的约定，有两个条款是极容易被买卖双方忽视的。

这两条所代表的含义，中介也很少主动向买卖双方做详细解释。

如果贷款顺利它们就很老实，可一旦贷款因各种原因出现问题，买卖双方就可能发生纠纷，这时才会注意到这两个条款是自己跳不过去的坑！

“当初不是这么说的！”、“我之前根本就没看到这个条款！”类似这样的话，在处理此类问题引起的纠纷时经常听到。

但是，打官司肯定要看证据，双方签字的合同，就是双方权利义务的依据，“没注意”可不是免责条件！

前面说过了，贷款可能会因为各种原因而不获批准，有时换家银行申请就批了，但也可能换很多家银行都不被批。

如果卖家一直在配合挑不出毛病来，这事儿就轮到买家解决了！

如果根本就无法获得贷款审批，或者因为各种原因银行不能足额批贷，那么买方有无能力自行支付余款？很多买方可能在签约时就没想过这种可能，杨律师要告诉大家，这种可能确实是时常发生的！

有些买方这时会这么想：“是银行不批贷款，不是我不想买，这就不能算我违约了。

所以，亲爱的卖家，咱们解除合同吧，请退钱给我！”

甚至还碰到过一个更奇葩的买家，明明是自己信用原因贷不了款，也不肯自筹款项支付余款。

卖家考虑到房价毕竟有上涨同意不追究，想解约后赶紧另卖。

但这位买家竟然不同意，说“房价上涨了你另卖肯定赚钱，你得分我点儿，我才同意跟你解约。

”最后闹到法院，被判赔偿还满嘴不服“银行不批贷，能怪我吗？凭什么让我承担？”

通过贷款购房只是买方筹集房款的一种渠道，对卖方来讲不管通过什么渠道筹集房款，买方都有义务付款。

事先如果没有特殊协商和约定，在二手房买卖书面合同或补充协议中，通常会约定如果贷款不成，买方有义务自筹款项支付余款。

而这一点，很多买方在签约时根本就没看到，或者虽然看到了，但轻信自己能取得贷款而忽视了这项约定。

一旦贷款出了问题，买方才会重视此事，如果这个买方恰好又没有能力自行筹集余款，就面临窘境了。

比如最近很多地方出台二手房贷款比例限制政策就可能导致即使能批贷也会影响额度的问题。

这时如果房价在上涨，卖家又不是很难说话，也许会同意不追究或少追究的情况下解约。

但如果卖家就是要严格追究违约，或者房价下跌呢？买家就难受了！

未料胜先料败，建议大家还是先做好最坏准备。

怎么防范这个风险呢？

买家如果确认自己只能通过贷款购房，绝对不能自筹款项，最好在签订合同时，要求加一个解除条款。

明确“在不能取得贷款时买家有权提出解除合同，并约定不承担解约，或约定以比较低的代价作为解除条件。

”

如果担心银行只批部分贷款额度时，不能自筹款项补足房款怎么办？在前面那句话的“贷款”前面加两个字，约定为“足额贷款”就可以了。

比加最近北京9. 0新政调整了贷款政策，如果合同里有这样的条款，就可以直接解决问题而不至于引发争议了。

上面的解决方案，其实往往就是一句话的事儿！你了解这个知识，加一句话，就避免了将来可能的纠纷。

不了解这个知识，没作预防，贷款顺利就算运气好，一旦出现意外，就可能引发纠纷！

购买二手房要考虑哪些成本？问题详情：哪些资金可以作为首付款

推荐回答：

既然我是中介，我就直接给链家的相关资料吧。

二手房买卖没过户有哪些风险？问题详情：二手房买卖没过户有哪些风险

推荐回答：二手房交易流程一般主要为：资金监管，购房者办理贷款/业主注销他项，过户，报税缴税，物业交割，购房者领证/业主领款。

二手房买卖流程中，过户是最本质，最重要的一项。

按照我国法律规定，只签立一份购房合同或者是购房者已经实际居住并不能表明购房者已经取得了该房屋的所有权。

在过户之前，该房屋的所有权依然是属于原房东的，这点请大家一定要注意。

所以在未过户之前房产交易对购房者来说是有一定的风险存在的，也就是可能存在一些变数，发生一些意外情况，下面将对相关问题进行说明：

第一 买房时为什么不立即过户呢？

1.1 原房东还没有取得该房的产权证，所以是没有办法过户的，这属于客观原因。

按照政府购房条款规定，只有等到原房东取得房产证后才可进行过户流程。

1.2 有一些房产是不能随便进行上市交易的，只有符合一定的条件才可以进行交易。

比如经济适用房，只有满足一年以上的条件之后才可以交易。

这种情况是受到政府政策的限制，并不是个人可以决定的，没有办法，只有等到满足相关条件后才可交易，并不是原房东的原因造成的。

1. 二手房买卖中有一些税费优惠政策，但是需要房东购房的时间满足一定的条件，比如满2年或者是满5年。

买卖双方为了较少的缴纳增值税及附加，个税等税费，会共同约定满足一定年限后再进行交易，这也会造成过户时间的延迟。

1.4 为了遏制房价，政府出台了一些限购政策，造成了一些购房者是没有购房权限的。

为了交易的顺利进行，等待购房者的资质符合，必须延迟过户时间，这种情况是由购房者造成的。

第二 买房时如果不立即过户会存在什么风险呢？

在买卖双方签订了购房合同并预付了一部分购房款项（定金，首付款等）之后，如果不立即过户，会产生许多不可控的风险（尤其是对于购房者）。

2.1 房东或者购房者可能会违约

中国的楼市在高速发展，房价也随时会出现较大的波动。

如果在过户之前房价出现暴涨或者骤跌（可能很小），一方可能会提出调整交易价格。

特别是出现暴涨的情况下，如果房东要涨价的要求不能得到满足，可能会拒绝配合进行资金监管，过户等手续。

2.2 房东不按时还贷款

如果原房东有贷款未还清，且无能力或者未按时偿还，可能会造成银行收房。

到时会给购房者造成很大的损失，这点购房者尤其要特别注意。

2. 房东可能会一房多卖

没有过户之前产权证还是在原房东手中，虽然可能性较小，但是也存在房东一房多卖的情况。

到时会产生许多纠纷，延迟成交周期，还可能会造成人财两空。

2.4 政府的政策发生变化

中国的楼市真可谓是波云诡谲，千变万化，随时都会变天。

政府随时会出台一些新的购房政策，可能会造成购房者的购房资质，首付比例等情况的变化，并不是买卖双方所能够控制的。

如果购房者的资质发生变化，可能造成过户等手续长久无法办理，那时给双方造成的损失会非常大。

第三 如果由于客观原因造成无法过户，应如何降低购房风险？

大家都知道不过户就会存在风险，但是有一些客观原因造成的延迟过户也是无可奈何的，那么有什么办法可以降低风险，达到两全其美呢？呵呵，可以明确地说，没有两全其美的方法，只能尽可能的降低风险。

.1 在过户之前不要交给房东太多得预付款，当然，资金监管除外（非常安全）。

前期交给房东的预付款越少，风险就越小。

.2 约定将房产证，购房合同等证件交给中介公司保管，这样可以最大限度的保证买卖双方的利益。

. 即使不能过户，也要先取得房屋的控制权，居住权，造成既成事实。

.4 在合同中明确约定过户时间，并制定违约时应赔付的违约金。

总结：购房时一定要尽快过户，多询问中介公司和其他机构。

上述就是本人的一点看法，希望对大家有所帮助，如果有问题请留言，谢谢！

特此声明：上文为本人原创

二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些？问题详情：二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些

推荐回答：

随着二手房市场的火热，随之而来的却是围绕二手房买卖合同产生的一系列纠纷。

因为二手房的特殊性质，对处理二手房买卖合同纠纷与处理一般的商品房不同，究竟二手房买卖合同纠纷解决办法有哪些呢?在下文为您详细介绍。

1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理?

出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：

(1)已经办理房屋所有权转移登记的;

(2)均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的;

( )均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。

买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼;其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。

2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理?

当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。

对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。

也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。

、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理?

当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。

但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。

这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。

且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。

4、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理?

当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持;其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。

也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。

5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下?

借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。

也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。

6、房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有?

房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。

也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。

7、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权?

房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。

如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。

房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。

8、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理?

当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。

所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。

若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。

也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。

原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。

在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持;当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。

”

9、房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失?

房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。

在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。

也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特别是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。

10、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理?

在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失，而非违约，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。

信赖利益的损失包括：所受损害和所失利益(当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等)、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。

11、房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理?

房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。

法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。

承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。

也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。

即不能自己不买，也不让他人购买。

12、房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务?

房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。

房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。

委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿。

房产中介在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同承担法律，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人，那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿。

1 、夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理?

出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。

出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。

此种情形多发生在，存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在一人或夫、妻一人名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益。

针对二手房买卖合同纠纷的不同情况，为您介绍了十三种不同的处理方法，各位要是有需要的话可以参考的文章来实际解决自己的问题。

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