房地产常见问题

Q;房地产买卖是否需要律师？

A:美国房地产买卖涉及很多对于普通买方来说并不熟悉的潜在问题。买卖合同的准备及谈判过程更是一个对抗式的谈判过程。有经验的律师熟知什么是合理的，以及什么是行业习惯或标准。通常一份对买卖双方都公平的房地产买卖合同是在双方当事人分别由各自律师代表下谈判的产物。

Q:我是否应该购买产权保险？

A:麻州法律规定银行成交律师必须向买方保证对房屋过去50年的产权情况做尽职调查。而对于50年以前的产权情况无需做调查除非50年以前的产权情况和目前的产权事件有联系。银行成交律师对于产权登记的行政错误、造假或缺少资格等调查事项没有尽职义务。而房屋产权保险（Title Insurance）则囊括了房屋产权50年以前及所有上述银行律师尽职之外的所有风险。产权人的产权保险（Owner s Title Insurance）费用在房产成交时支付。只要产权人拥有产权，产权保险一直有效。

Q:我能随时拿回保证金吗？

A:通常保证金是1000美金，若报价要约（offer）中的条件条款（Contingency）没有满足， 买方有权要求卖方退还保证金并终止合同。根据商业习惯，通常在 士顿地区的房产买卖要约（offer）中包括违约金条款（Liquidated Damages Provision）， 该条款对买卖双方都具有约束力，若由于买方的原因买卖合同没有签署，买方损失保证金，卖方则无权要求买方继续签署买卖合同。通常这种情况下，买卖双方还需签署一个双方弃权协议（Mutual Release）。若要约（offer）中没有包括违约金条款，卖方可以要求买方继续履行签署买卖合同的义务，也可以要求买方支付卖方实际金钱损失及律师费。

Q:我什么时候需要律师介入？

A:最好在签offer之前就咨询律师，因为很多条件条款（Contingencies）如果没有在下offer前就放进去，往往很难增加到买卖合同中。

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