崇明上海未来地产开发热土

　　一道长江天堑，割断了上海与崇明之间的血肉联系。长江的南岸是一派繁荣的都市景象，长江的北岸依旧是一片迤逦的乡村风光。崇明既是上海的北大门，却也是很多上海人眼中的“下只角”。当上海各郊县纷纷甩开“县”的帽子，从容披上“区”的崭新外套之时，只有崇明选择了沉默。不过时代的车轮并没有抛弃崇明，崇明作为上海的最后一块处女地，正日益展现出其迷人的魅力。

　　崇明房地产市场现状及其成因

　　崇明县东濒东海，南与浦东新区、宝山区和江苏省太仓市隔江相望，北同江苏省海门、启东两市一水之隔。下辖崇明、横沙、长兴三岛。总面积1411平方公里，户籍人口69.98万人。

　　目前崇明的房地产市场还处于刚刚起步的阶段。主要表现为：

　　首先，崇明目前的地产市场还属于一个区域性的市场。由于崇明与上海其他城区的联系被长江隔断，上海市中心及其他城区对崇明的辐射能力微小，崇明的发展相对比较封闭，目前还几乎没有和上海城区实行有效的对接，属于一个区域性市场。

　　其次，崇明发展房地产市场的起步时间较晚，市场化程度严重不足。崇明在上世纪90年代以前从未造过商品房，只有在县城所在地城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了100多万平方米的公房。此后直至200 年的十数年间，崇明建设了150万平方米的住宅，其中很大一部分是非商品房性质的公房。200 年至2004年崇明推出了约40万平方米的住宅，但大多数为旧城改造和新城建设的配套安置房，真正推入市场销售的仅有怡祥居、金月湾和明珠花苑少量房型对外销售。

　　第三，崇明的商业、旅游、酒店等其他细分市场的发展也呈现初级阶段的特征。目前崇明的商业主要集中于崇明县城、堡镇等区域，其他区域分布较少。即使是这些区域的商业，依然以社区商业为主要特征，大型百货和大型超市业态还处于萌芽状态。同时，虽然崇明的旅游潜力很大，但旅游的发展还不充分，这导致了崇明目前旅游地产市场和酒店市场发展的滞后。目前崇明仅有上海东滩国际会议中心一家高星级酒店，与未来崇明建设世界级生态岛的远景规划差距甚远。

　　崇明目前房地产市场发展所呈现出的特征，其原因可归结于以下几点：

　　一、崇明目前的经济发展相对于上海其他区域依然比较滞后。按照上海市政府办公布的数据，2007年上半年崇明县的人均GDP只有4800美元，居于末位。仅相当于排第一的黄浦区人均GDP总量的26％。经济的滞后导致崇明的房地产市场依然不太成熟。

　　二、目前崇明的交通已经成为崇明发展的拦路虎。过去几十年中，车客轮渡是进出崇明岛的惟一途径，上海人到崇明办事往往不能当天来回。单靠轮渡和码头不仅费时费力，而且也割断了崇明和市区的经济联系。

　　三、目前崇明的旅游还没有做大做强。虽然崇明的规划定位为世界生态岛，但目前崇明除了东平森林公园、东滩、横沙岛等，其他还以简单的农家乐为主要特征。如何加强旅游资金投入，如何加快精品旅游景区的建设和景观营造，如何塑造旅游品牌，增强崇明的旅游吸引力，都将是未来崇明县必须直面的问题。

　　交通将实现根本性的跨越

　　2004年12月28日，上海长江隧桥（崇明越江通道）工程建设正式启动，拉开了崇明交通的新篇章。该工程是交通部确定的国家重点公路建设规划中上海至西安高速公路的重要组成部分。该工程起自浦东五号沟，接上海郊区环线，以隧道形式穿过长江南港水域，经长兴岛再以桥梁形式穿过长江北港水域，止于上海市试点城镇之一的崇明县陈家镇，暂接陈海公路，全长25.5公里。上海长江隧道是本项目穿越长江南港水域的工程。长约9公里，内设三来三去六车道，设计时速80公里。崇明将从“天之涯海之角”一跃成为长三角区域重要的交通中转站和集散地，有效连通上海和苏北地区，促进上海与南通、盐城等区域的经济联系。

　　再次，上海的城市化已经显著加快，城区的土地稀缺性越来越显著，崇明作为上海重要的土地储备区域，将在未来上海发展中充分展示其战略地位。相对于中国其他三大直辖市，上海的经济实力排在首位，但土地面积最小，而且崇明三岛的面积就占了上海总面积的22％，未来崇明必将是上海发展的主要“战场”。另外，从上海全盘的经济考虑，崇明可能担负着上海新一轮增长级的重任。

　　关键词：

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