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2020-04-14 来源：延安租房网

日前举行的龙华新区投资环境推介会上，万科、金地、保利等8大地产巨头集中签约进驻龙华。这是继去年8个城市更新项目集中开工后，龙华新区在城市更新领域又一大动作。新区近期相关会议明确提出，将进一步加大土地整备及拆迁力度，全年计划完成土地整备160公顷。

龙华新区成立之时，可建设用地不足平方公里，发展面临“地从哪里来”？同时，新区绝大部分建成区建设档次较低，如何实现建设“现代化国际化中轴新城”的目标？

“龙华新区要迅速掀起高水平建设两区一城的热潮，用旧思维、老套路是没办法完成的。必须在改革上下功夫，通过改革破除体制机制障碍，激发市场活力。”在龙华新区改革工作会议上，新区党工委书记姜建军强调。

龙华新区除了用足“1+6”文件进行土地改革外，还通过进行具有龙华新区特色的三项改革盘活了存量土地，为城市二次开发提供了新空间。

改革亮点一：

“双90%”模式破解城市更新难题

盘活存量土地，城市更新是重要手段之一。龙华新区成立不久即编制了《龙华新区城市更新专项规划》，划定需更新的片区共 5平方公里。

为了保证城市更新高标准、高效率地推进，龙华新区创造性地提出由“政府引导”转为“政府主导”的城市更新思路，即城市更新坚持政府主导、企业运作。政府主导规划、片区划定、改造类型、产业主题、公共利益等，以突出高标准和导向性。此外，龙华新区还提出重点统筹片区的概念，划定了包括龙华中心区等1 个共20.2平方公里的重点统筹片区，统筹产业、居住、公共配套功能，使片区布局更趋合理。

“政府主导”和“重点统筹片区”体现了政府支持城市更新的决心和导向。但对于众多开发商来讲，城市更新面临谈判难、拆迁难，一些项目往往因为几个“钉子户”一拖数年。为鼓励开发商积极介入，新区创造性地推出了 “双90%”制度，即满足“拆除用地面积占总用地面积90%以上，拆除建筑面积占总面积90%以上”条件的，可以由政府按《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定开展征收补偿工作。同时，其征收补偿费用由城市更新项目实施主体承担。

“双90%”意味着新区接下了城市更新最困难的担子，给开发商解除了现实包袱。去年12月5日，龙华新区集中开工的8大城市更新项目之一观澜商业中心（一期），就是新区首个按照“双90%”规定进行实施主体确认的项目。

改革亮点二：

“双优先”破解土地确权难题

双“90%”方式解决了城市更新过程中企业操作的难题和后顾之忧，但龙华新区是建成区，城市更新合法用地比例偏低，可改造的地太少，成为制约龙华新区城市更新的“紧箍咒”。龙华新区以“非农指标调入和新两规试点” “双优先”破解土地确权难题。

按照《龙华新区城市化转地非农建设用地后续管理暂行办法》，在办事处辖区范围内，优先调入非农建设用地指标涉及到城市更新重点统筹片区需调入非农建设用地指标的，可在办事处辖区范围内调整。而以往非农建设用地指标一般只在股份公司内部调整，调整范围的扩大，在保证各方利益的情况下，“新增”了更多的合法用地。

新区将新“两规”政策放在茜坑、清湖等城市更新统筹片区试点。在茜坑整村改造项目中试点市政配套设施完善与项目更新捆绑开发模式；在龙华商业中心片区试点“新两规”确权，以点带面破解新区城市更新难题。同时，在茜坑整村改造项目进行城市更新项目非农建设用地调入、农村城市化历史遗留违法建筑处理试点，并积极探索城市更新项目捆绑片区市政基础设施建设、加大贡献等方式，力求破解公共配套设施落地难、实施滞后等城市更新土地确权难题。

改革亮点三：

“三种手段”破解土地整备难题

为了给城市发展“创造”更多可开发土地资源，龙华新区又积极创新“市场化”土地整备模式。

新区在坚持土地整备政府统筹主导的前提下，在新区范围内选择具备条件的地块先行先试，综合运用规划、土地、资金三种手段，引导当前以货币补偿为主的单一补偿方式，向划定利益共享土地、土地溢价分成、物业分成、股权分配等方式并举转变，引导社会资金、开发企业等社会力量规范、有序参与土地整备，推进土地整备利益共享。

如位于深圳北站周边的华电公司地块土地整备项目，采取的就是留用地+规划调整+货币补偿的综合模式，具体为通过在原地块范围内按照等价值的原则进行土地安置，在安置的同时辅之以规划调整的手段，满足企业的合理诉求外，政府收回的土地面积则约为20万平方米，且多为商业、办公等经营性用地，具有较高的社会效益和经济效益。

通过改革，“上游”的可更新的土地增加了；“下游”发展商工作中最难解决的拆迁难题解决了。龙华新区又开始搭建信息平台，准备在对全区城市更新项目调查梳理的基础上，编制相关规划建设指引，建立可更新项目资源库，统一对外招商，使更多有潜力的城市更新项目更顺畅地找到合作伙伴，使城市更新进一步加速。

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