不出国也能畅游森林城市威武

2020-03-12 来源：延安租房网

不准降价卖房！江西赣州为何开启新版限价令？

文｜叶书利

在楼市上涨期，限价令应运而生，不过让人意外的是，一些地方楼市降价时，限价令也露面了：不准降价卖房。

先来看一份新版限价令的文件：

壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹书生说房”ID：yishusheng-fang）看来，注意到，事情的逻辑是这样的：江西赣州市赣县区近日发布了一份紧急通知。该通知主要明确了两点：

A,该区内的所有房企停止特价房销售。

B,自3月3日开始该区住房销售价格不得低于同项目2月份的房价。

再说白点：3月3日开始，该区房企不得降价售房，开启了新版限价令的序幕。

赣县区之所以开启不准降价的限价令，主要缘于自去年10月以来，该区房价已处于下跌状态，下图中的橙色线为赣县区房价走势：

近一年来赣州市（昏色线）和赣县区（橙色线）房价走势

（来源：安居客）

赣县区签发的新版限价令，背后有几点值得关注：

A,防跌，而不是控涨，已成为当下3四五6线城市楼市的主基调。在防跌中维稳，这是2019年全国80%非价值城市楼市接下来的主要工作。

目前三四线楼市全面冷冻：

成交方面，克而瑞的统计数据显示：2月2三线城市总体成交面积环比下降53%，同比下跌31%，出现出双下降态势。

土地成交反映的是房企对区域后期的预期看法。在土地成交方面，克而瑞的统计数据显示：2月三四线城市土地成交量降幅格外显著，环比降幅高达67%。与此相适应的是，土地价格也出现了冰火两重天的态势，其中一线土地价格上扬、二线土地价格维稳、三四线土地价格下滑。

在楼市成交量腰斩、土地成交量大降近70%以及土地价格下降的背景下，大量开发商开始撤离三四线，比如三四楼市之王的碧桂园已深陷大裁员窘境，而另一个三四线楼市之王的恒大已降价甩货。

与80%非价值城市楼市冷冻相对应的是，元旦后，全国20%的价值城市，包括一线城市及环一线楼市、部份强二线楼市，成交量迅速回升，环京东南片区的北三县、廊永固等地的房价已呈上涨态势。

还记得2016年930之后，壹书生一直发出的正告吗？环京及一线城市房价上涨之时，便是3四五六线城市房价进入漫漫无尽头的降价时。

B,该事再次赤祼祼地说明，谁才是中国楼市背后的真正庄家。切记，开发商只是中国楼市利益链中的一个前台而已。

C,赣县区发出的不让降价卖房的限价令侧面左证了一件事：在中国，只有有价值的城市，当地政府才有勇气让房价下降。而对于当地无信心的城市，当地政府压根就不敢让房价下跌，以避免崩盘。因此当地政府允许房价下跌而不自救的城市，多数反而是真正有价值的城市。比如环京东南片区，不管是央府还是当地政府，就敢让房价大幅降价，因为政府心里明白，城市只要有价值，压根就不可能出现楼市崩盘之事，毕竟只要把调控政府略微松点，楼市温度立马上升。

D,2016年930之后进入3四五6线投资的投机客们，现在到了回头反思的时刻了：你们到底是去赚钱了还是被人割韭菜了？

自2016年930以来，至今不过二年多点。如果购买新房，不少还不一定收到房；即便收到房的绝大部分人，至今还未拿到房产证，因此更别说转手了。接下来，在3四五六线楼市中切身体验一把股市中的庄家割韭菜的游戏吧，这就是涨价去库存的必然结果，毕竟去库存时本来就应当降价了。

E,三四五六线楼市很难再有下一波机会。

主要原因有三：

首先，3四五六线楼市的这一波涨价去库存，涨得够猛，因此接下来的房价下跌期也会很长，很长。

其次，2026年左右，中国人口将进入负增长阶段，相应地，处于城市链中低端的低阶城市楼市，还是思考下会不会崩盘的风险吧。详情可见此前的文章《》、《》。

第三，接下来的中国人口流动，三四五6线城市将成为牺牲品，人口会越来越向中心城市会聚，以今年政府工作报告中的说法便是：城镇化进入了新型城镇化阶段。

5日国务院总理李克强在政府工作报告中指出“深入推进新型城镇化。坚持以中心城市引领城市群发展。”也就是说，接下来，央府会引导人口向中心城市以及相应地都市圈会聚，这也符合人口活动的市场规律：当一个国家的城镇化率超过50%时，这个国家的人口流动会出现大城市化，即不管是农村还是三四五六线城市的人口，进一步向大城市集聚，以寻求“美好生活”，而相应地，愈来愈多的三四五六线城市会渐渐地变成人口流出地。

1月21日国家统计局公布的数据显示，目前中国的城市化率已达59.58%，中国的人口流动已进入都市圈化时期。

与此相呼应的是，2018年年末，易的统计数据显示，目前中国超过50%的省分人口已进入负增长。而633个城市中有246个城市的人口已处于负增长，占38.86%，接近四成。与近四成的城市处于人口负增长困扰不同的是，北上广深等大城市却受困于人口过多，中国人口流动的大城市化已成现实。

与中国不同的是，总量人口上处于负增长的日本，人口活动一样继续大城市化：在日本全国1719座城市中，2018年72.1%的日本城市处于人口负增长的状态。而日本政府1月31日发布的数据显示，2018年东京圈净迁入人口逼近14万，已实现连续23年正增长。

因此说，不管从人口活动的市场规律，还是央府接下来的人口流动引导政策，3四五六城市在内的80%的非价值城市，楼市投资已无价值，而其余20%的价值城市，正迎来人口流动层面的市场规律与央府政策的双风口。

三四五六线城市楼市的投机客们，为自己准备好纸巾吧，接受市场清算的时间已到了。作为成年人，每个人都应该为昨天的不理智行动负责。

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