绿城腾挪

　　■本报 方帅 北京、上海报道

　　绿城中国( ）的故事正在精彩上演。2007年，6分钟内决定出价12.60亿元买入上海新江湾城项目；2009年，又在 0天内决定平价出售。52岁的绿城中国董事长宋卫平在琢磨什么？

　　本报从知情人士处获悉，在与伙伴公司达成一项资产置换的商业交易后，绿城中国正在“酝酿一些大事”，时间预计为4月底至5月初，但该人士拒绝透露这些大事是否与资产变现或再融资有关。据市场传闻，绿城中国可能推出股权融资方案。

　　此前的4月15日，绿城中国宣布，以12. 0亿元人民币，向九龙仓（)旗下控股公司海港企业（)出售上海新江湾城项目公司100％权益。同时，向海港企业收购杭州蓝色钱江项目公司40％权益，代价为1 .82亿元。两项交易须同时成交，而绿城中国须向海港企业支付交易差价1.52亿元。

　　紧随其后，绿城中国又公布了与工商银行约20亿元的信托融资计划，该信托将于发售完成时向杭州项目提供12.5亿元（约占融资总额60％），用于该项目一期的开发，同时向无锡太湖新城提供4. 7亿元贷款用于一期开发。

　　上述知情人士表示，出售上海项目不是一个收缩战线的战略决定，而是一个财务策略，目标就是降低公司的负债率，加快资产的周转。

　　“虽然信托基金规定了14％的年利率，但是仍然有赚头。”他说，“这笔钱将用在刀刃之上。”

　　“换句话说就是救急？”面对的追问，该人士说，“你可以这么理解。”

　　绿城一向以持重、苛求细节与擅长合作开发为业界广知，但经过了2008年的市场调整后，浙江项目权重过大，坚持不降价策略等因素亦使这家蓝筹公司付出沉重代价。如果2007年仅6分钟即下单夺地显示的是决心和进取，那么，在2009年的初春 0天内对同一项目作出资产出售决定，则带有诸多无奈意味。

　　如今，这家中国房地产界的标杆公司正在酝酿什么？未来半个月，谜底或将一一解开。

　　频施财技纾困

　　在此次资产置换中，上海项目与杭州项目都是绿城在2007年不惜血本抢得，且在各自区域享有“地王”的盛名。

　　2007年5月，绿城房地产集团有限公司、绿城中国子公司杭州康居投资管理有限公司（下称杭州康居）与杭州葛洲坝实业投资管理有限公司（下称杭州葛洲坝），联手以 4.90亿元的天价拿下杭州地块，楼面地价高达1.18万元/平方米。4个月后，杭州葛洲坝退出杭州项目，随后绿城中国与海港企业以6∶4的比例合营成立杭州项目公司，双方按股比支付地价。

　　而此次被绿城中国脱手的上海新江湾城D1地块是在2007年6月由宋卫平亲自出马，以高出起拍价两倍半的12.60亿元拿下。

　　本次资产置换交易一经公告，一位接近绿城中国的消息人士即对本报表示：“杭州项目40％权益的资产总额几乎等价于上海项目100％权益，绿城只付出1.5亿元就获得了杭州项目的绝对控股，这只是宋卫平的第一步棋。”

　　宋卫平的第二步棋紧跟其后。

　　据了解，随后公布的中海绿城1号房地产信托投资基金早在春节前已经开始酝酿。

　　根据这项复杂的协议，绿城房地产与中海信托股份有限公司订立了信托协议，初始计划融资在9.92亿元至19.8 亿元之间，由优先级和次级信托单位组成，优先级与次级之间的比例为8.5∶1.5。工商银行将以现金认购所有优先级信托单位，绿城房地产同意以总代价不逾 亿元人民币，但不少于9000万元人民币认购不少于次级信托单位的60％。

　　同时，杭州康居将向该信托出售已获得100％股权的杭州项目公司25％权益，绿城房地产将向该信托出售无锡太湖新城项目公司45％权益，出售所得总计约2.96亿元将用于减轻绿城中国的债务。随后，该信托基金将向两个项目公司提供总额约16.87亿元的贷款，用于相关项目的开发建设，其中12.5亿元用于杭州蓝色钱江项目一期开发，4. 7亿元用于无锡太湖新城一期开发。

　　令人印象格外深刻的一点是，在该笔信托融资中，绿城需要支付高达14％的年利率，而这是目前银行基准贷款利率的2倍还多。

　　“这要看杭州、无锡项目的收益有多高，从置换资产到接受14％的高息，足以证明绿城对杭州项目抱有很大的希望。”上述消息人士评价说。

　　另外，数据显示，该融资计划将令绿城中国的净负债比例由2008年年底的140％扩大至160％。对于负债水平已经相当危险的绿城中国而言，为何要这么做？

　　这里面存在什么秘密呢？交通银行一位高管透露，融到的约20亿元可能使企业负债率一下子提高，但这20亿元如果运用到项目当中，就从负债变为资产了。如果按照100亿元的原始资产计算，融资前有160亿元负债，融资后的负债变为140亿元，资产变为120亿元，负债率约117％，自然就降下来了。

　　“100％控股后，杭州项目的投资回报才能全部归于绿城，这就是信托融资前一定要卖地换股的真实原因。”上述消息人士说。

　　窟窿有多大？

　　在宋卫平进行这个资产大腾挪的同时，外界的关注也在升温：绿城到底遇到了什么不可跨越之坎？上述人士口中的“救急”到底指向何物？

　　自去年上半年以来，绿城中国的负债水平一直保持在110％以上，这一点不仅打压着绿城的市场估值，也令投行一直质疑其财务状况。

　　根据公开资料，绿城中国面对的首要资金压力是，年内需要支付巨额土地出让金，还要面对即将于明年5月份到期的约2 亿元人民币债券。另外，绿城中国的中报并未就总计将近100亿港币的应付关联方款项和金融票据及衍生品融资的明细进行披露，这引起了更多的怀疑。

　　绿城中国在土地出让金支付与银行到期贷款方面的压力曾经一度缓解。去年年底，杭州市出台了包括缓缴土地出让金在内的“救市24条”，而绿城也公告称，多数银行到期贷款已经延期。然而，这些延期一般为半年至一年的银行贷款也正在一天天逼近终点。

　　虽然，绿城中国在2月份获得了高达200亿元的银行授信，但授信款项仅可以用作项目建设支出。

　　此外，宋卫平正在为去年与万科豪赌“绿城不降价”的承诺付出代价。

　　4月8日，绿城中国的月度通讯显示，2009年第一季度，绿城45个在售项目的合同销售金额共计人民币25.8亿元，其中归属于公司的权益金额为16.1亿元。

　　数据显示，绿城在1~2月这个被公认为“小阳春”的黄金时间内，仅仅销售了不足9亿元。在地产销售百亿元俱乐部中，绿城的一季度战绩位居末位。

　　但绿城的变化也在悄然进行中。去年年底，地产界资深人士罗钊明以副董事长身份加盟绿城中国。在他首次亮相的内部演讲之中，他提出的建议便颇具针对性：广积粮，勤换仓。前者意味着拓展对外股权合作，后者则意味着提高公司的资产周转率，采用更灵活的销售策略盘活存量资产，一切以财务和销售作为导向。

　　显然，在艰难的市场与危险的负债率面前，宋卫平正在从不降价的承诺上后退，但寒冬或许还将继续。

金银花露
慢性宫颈炎吃什么好
宝宝喝奶粉上火怎么办