调控的边际效应在递减.源泉

今年4月17日国务院调控通知发出后，我跟几个朋友对政策的影响效果有过一次讨论。

一位朋友说：调控有什么用？调了几年了，还不都是一样？这次也一样。

我说：这次可能真的不同。你们不要低估了中央政府的决心。

到了8、9月份，楼市突然反转，成交量大幅攀升。这位朋友就乐呵呵地对我说：我说得没错吧，你输了。

我并没有跟谁打赌。但我坚持表示：你等着吧，房价稍一上涨，还会被打压的。

到了9月下半月，恐慌性情绪再度出现，很多人都开始担心起来。9月29日第二波调控政策出来，是意料之中的事，但我没想到的是以限购令为主要代表的行政调控，同时也拿首套房开刀。看来，就调控手段而言，可选择的工具已接近枯竭了。

从4月17日到9月29日，是5个半月的时间。如果要将它们区分两个时间段，那么，半年时间不到，就不得不再次加大调控力度，说明前次调控的效果不如人意。

最近在梳理10年来的调控政策时发现，从通知出台的时间来看，此前一般都是一年发布一个调控政策。2005年似乎是例外。2005年 月26日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发明电〔2005〕8号），接着，2005年5月9日，国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（（国办发[2005]26 号），提出了稳定房价的八条措施（被称为国八条）。但仔细看了以后可知，5月9日的通知其实是对国办8号文件的具体化，并非两次调控。

一定要分清什么环境调控文件发布的密度，并非代表调控力度。2010年，仅以国务院或国办名义发出的房地产调控文件，就有两个，1月7日国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国办发[2010]4号），但人们都习惯于将4月17日发出的10号文件，视为新一轮调控的开始。因为4号文件更多是着眼于加快保障房建设，增加供应的层面，其他方面并没有提出新的调控措施，而10号文件则要具体、严厉得多。

以前一年出台一个房地产调控政策，都未达到预期的效果，而今年即使不考虑1月7日的4号文件，半年之间两个调控文件，且都很严厉，从文件发布的间隔和效果看，调控的边际效应是呈递减趋势。

回顾过往的调控史，撇开200 年有一定对冲效应的121文件和国发18号文件不谈，自2005年以来，房地产调控最直接的目标还是调控房价，只是文件的措词略有不同，前几年是叫稳定房价，今年叫遏制房价。从事后看，目标都没有实现。

有朋友就会问，以前一年调控一次，房价没被调控住，现在半年调控一次，是不是意味着6个月以后房价又会上涨？或者，只是在刚有上涨苗头时，有关部门又来一次调控？

这正是很多人的疑问。据说， 21世纪不动产有些经纪人就是这么想的，他们就准备着至少明年4月成交量会有一次反弹。你也不能责怪经纪人不配合调控政策，怀疑调控效果，他们是从朴素的经验出发，总结出这么个规律。

文章开头的那位朋友也是持这种观点。以北京为例，2011年4月与2010年9月相比，有什么不同？北京是第一个实行限购令的城市，5月1日就开始执行，但到了8月，楼市成交量还不是大举反弹？原来支撑房价上涨的那些因素，一个也没改变。凭什么2011年4月就不会再重现这种情况？

要用理论的可能来反驳经验的推导，有些词穷的感觉。我只好跟他说：你敢反弹，我们就再调控你一次，你别以为我们手里没王牌了。再说，你没听说过有一种现象叫“政策叠加效应”么，9月之前，效应还不明显，到今年底明年初，威力就全出来了。

朋友说：那就等着瞧。

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