乐购案启示小心商业地产地雷

据华夏时报报道，曾璇是北京鹏程万丰商贸有限公司（以下简称 鹏程万丰 ）总裁助理，最近，他一直在为一桩官司奔波。官司的起因是鹏程万丰于2008年与乐购特易购商业（北京）有限公司（以下简称 乐购 ）签订的一份租赁合作协议。

根据协议，乐购租赁鹏程万丰的店面，但缴付租金的先决条件是周边商铺营业率必须达到70%以上。而在2012年，由于营业额下降，部分商户退租，周边商铺的营业额一度低于了70%，以此为由，乐购拒绝缴付他们9个月的租金1 1万余元。

合同中规定的 营业率 ，换个角度理解其实就是 空置率 。事实上，2012年全国许多地方都出现了商业地产高空置率的情况。据世邦魏理仕统计，2012年一线城市的办公楼空置率为7.94%，二线城市的办公楼空置率则达到20.7%；其中，成都的办公楼空置最多，接近400万平方米，空置率高达 4.6%。

商业地产空置率为何走高？有人将其归结于电商冲击。但在商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，主要原因还在于供给的过剩。据世邦魏理仕统计，2011年全球在建的购物中心达2960万平方米，其中有50%在中国。

一桩空置率引发的官司

鹏程万丰于200 年成立，原本从事钢铁行业，但在席卷全国的房地产大潮中，他们也决定试水一下商业地产。2006年6月，该公司拍得北京市丰台区育芳东里5号地块的土地使用权，并在该地块上建设了北京鹏程万丰商贸中心广场，又称 瑞逸时尚购物广场 。

2008年，商场即将建成，招商工作也开始启动。虽然他们请来一位原北京翠微大厦股份有限公司的招商经理坐镇，但整个招商团队仍然欠缺专业性，这为以后的发展埋下了隐患。当时的招商团队为了追求高招商率，把租金压得很低，只有元/平米/天，这一数字甚至低于很多写字楼的租金。

除了租金，更多问题则集中在与乐购的合作上。2008年9月28日，鹏程万丰与乐购签订《合作协议书》，将商场一层、二层、三层总计约1890平米出租给乐购用于开设大型超市，年租金约为1518万元。协议里约定了很多对鹏程万丰不利的条款，包括：乐购可将店面转租给其他商户，鹏程万丰无权干涉。最关键的一条则是：乐购缴付鹏(博客,微博)程万丰租金有一个先决条件，就是周边商铺的营业率达到70%以上。

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