高考加油地产新国五条细则出台新一轮调控将针对热点魏家

地产：新国五条细则出台新一轮调控将针对热点城市 201 -0 -04 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

温家宝总理在20日主持召开的国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，并确立了调控的五条措施。国务院在 月1日晚间出台了相关细则。

点评：

国务院办公厅在2月26日已经制定了关于继续做好房地产市场调控工作的六条细则，并在 月1日晚间对外公布。从20日提出新国五条后一个星期内便制定出相关调控细则，彰显了政府严格调控楼市、稳定房价的决心。

此次调控新政的推出，是在近期热点城市房价出现持续上涨，并且楼市成交再次升温等背景下促成的。

我们认为，此次“国五条”细则落地，当中有一部分内容是重复过去的调控思路，是政府继续重申严格房地产调控不动摇的态度。但也有一部分内容是之前较少提及的，并且在细节提出上更具体。而总体上看，新一轮房地产调控的升级仍要等待地方政府具体措施的落实与执行。

六条细则的出全年有望突破6000万台台，当中不少提及到“对房价上涨过快的热点城市”等字眼，当中可以看出，事实上中央政府意识到不同地区之间房地产市场的差异。近期住宅均价持续上涨主要是由热点城市带动，而广大的二三四线城市楼市并没有普遍出现炽热的境况。因此此轮调控的升级，将会重点针对热点城市进行。政策上不会出现“一刀切”状况。这与我们之前观点一致。（“各省级人民政府要更加注对于一名足球选手重区域差异，加强分类指导。对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市，应指导其增加住房及住房用地的有效供应，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标；对存在住房供过于求等情况的城市，也应指导其采取有效措施保持市场稳定。”）。

“定本地区新建商品住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。”类似的措施在2011年1月新“国八条”中也有提及。我们认为，当地政府大多制定房价调控目标为控制房价涨幅低于同年GDP增幅。只要政府在楼盘预售证审批上把关，控制高端楼盘入市，就能顺利地完成制定的调控目标。并且11年当时真正发布年度房价控制目标的城市并没有很多。

“已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。”这一点明确了限购范围进一步扩大，将覆盖限购城市的全部行政区域。并且购房资格审查环节前移，对非当地户籍居民购房资格的审查也更严格。这相对于堵塞了当前限购的漏洞，要求当地政府进一步从严执行限购政策。当中影响的城市主要集中于当前已经实现限购政策的、但限购区域为主城区的部分热点城市。后续应观察当地政府措施出台。但不同于11年7月出台的新“国五条”，当时提出将限购范围延伸至更多的二三线城市。本次在限购范围扩大上主要针对已经限购热点城市。

“银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。”我们认为，部分热点城市长期存在房屋供不应求情况，提高二套房首付比例同时提高贷款利率，短期内对需求有一定抑制作用。

但在刚需需求旺盛不改之下，当地楼市成交不太可能出现明显的萎缩。同时相信信贷收紧政策只会集中在部分热点城市。

“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”这个规定，早在2005年10月国家税务总局就已出台。目前二手房交易个人所得税征收有两种标准，能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收；未能提供房源原值的，统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易满五年，且是唯一住房的才能免征个税。我们认为，在热点城市如果出台二手房交易按差额20%征税，可能出现的情况有两种，一是交易价款最终转嫁给购房者；另一种为业主转售为租，二手房在市场上供应量迅速减少。这一政策相信对稳定当地房价影响并不大。

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