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各地房贷新政落地：北京限二套 上海禁三套

北京房贷新政:2套首付7成月供超月工资50%

*综合 北京“国五条”细则推出后，北京房贷新政也落地了。*起，北京公积金贷款和北京市商业银行将实行新的房贷政策，从*起通过签的购房，都将依照新政执行。了解到，北京房贷新政主要是针对二套房贷款：

图：以一套估价200万的二手房为例(贷款年限为20年)，新政实施后会产生的变化

■ 要点解读

首付比例和利率：购买第2套住房的贷款首付款比例不得低于70％、贷款利率为同期首套住房贷款利率的1.1倍；“无房有贷”申请者仍执行贷款首付款比例不得低于60％、贷款利率为同期首套住房贷款利率1.1倍的政策

还款金额：人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上不低于其月收入的50％

月还款额在不低于贷款月较低还款额的基础上，应不低于住房公积金的月缴存额，使住房公积金全部用于住房消费

■ 变化

1 提取记录写入认定标准

首套自住住房如何认定？昨日公布的新政也明显加严。此前，公积金贷款对于二套房的认定为“认房又认贷”，即只要名下有房或是有贷款记录的，都将被认定为二套房。但新政规定，通过北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，为首套自住住房。

这意味着，除了“认房又认贷”，只要有过公积金购房提取记录的，也将被认定为2套房。比如之前全款购房后，购房人提取过公积金，即使房子已卖出，也没有过贷款记录，但也不会被认定为首套房。将提取记录加入首套房的认定标准，这在北京还是头次。

不过，这只限于公积金购房提取记录，而如果是因租房、装修等其他非购房的情况提取公积金，则与首套房的认定无关。

2 二套房贷款额度不上浮

目前，北京公积金贷款的较高额度为80万元，每个人贷款额度是根据贷款人的月收入等因素确定的。不过，对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款额度可上浮30%，即104万元；AA级的借款申请人，贷款额度可上浮15%，即92万元。

新政中收紧了公积金贷款额度。新政提出，根据借款申请人的月收入肯定贷款额度。借款申请人每月偿还贷款后，保存的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。不过，购买经适房的低收入借款申请人，贷款额度可不受月收入限制。

此前公积金贷款额度肯定标准中，要保存的生活费为400元，此次新政中的基本生活费标准，依照相干部门公布的数据，为每个月不低于980元。如果借款申请人为单身的，每月保存生活费至少980元；借款申请人为已婚的，每个月保留生活费至少1960元。此次要保留的生活费增加了将近1倍，这意味着可以贷款的额度会相应下降。

此外，上浮标准与购买住房面积大小以及申请人信用等级有关。

3 月还贷额不低于月缴存额

新政此次头次限定了借款申请人的月还款额。借款申请人月还款额在不低于贷款月较低还款额的基础上，原则上应不低于其住房公积金月缴存额。公积金核心相干负责人表示，不低于住房公积金月缴存额是不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。如果借款申请人已婚，月还款额则应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。

同时新政还规定，如果借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍(含)以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。相干负责人表示，这是为了避免高收入家庭长时间占用贷款资金。北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。借款申请人为单身的，月收入在14016元以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%，即7008元及以上；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元(含)以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%，即14016元及以上。

对于借款申请人的月收入如何肯定，这位负责人说，月收入原则上按公积金月缴存额反推方式确定，比如个人月缴存额为1200元的，依照12%的缴存比例，其月收入则为1万元。

4 购政策房贷款需缴6个月

新政规定，借款申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月(含)以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

北京下一步很可能再出房产税

为什么其他城市按兵不动，而北京频出狠招？北京的这一系列举措释放甚么信号？南京参考鉴戒的可能性又有多大？针对市民关心的话题，昨采访了业内的专家学者。

公积金新政体现全面落实国五条

“公积金2套房贷款首付多一成，这并不是特别严厉的措施，更多地表明了北京不折不扣落实国五条的态度和实际动作，”南京工业大学房地产管理系主任吴翔华指出。与以往常常出现的媒体喊话式调控，和其他城市近期的表态式调控不同，此次北京不“喊话”，不表态，不过量解释，先落地再谈。

南京房地产开发建设促进会秘书长张辉也认为，北京公积金贷款新政有保有压，对刚需更加支持，并扩大了公积金信贷的差别化。提高2套房贷款首付，和收紧首套房条件，这些是对住房消费的抑制；而对购买政策性住房或90平方米以下的首套自住住房，视信用等级，贷款较高额度可上浮30%，这又体现了对刚性需求的保护。

房产税后续跟进出台的可能性较大

张辉表示，作为国五条的落地，北京的调控政策可能还未出尽。“2套房的商业贷款，房产税试点，这些也是国五条明确的调控内容。如果房价没能管住，这些措施都有可能进一步出台。”吴翔华更看好房产税的跟进。“相比公积金而言，20%个税严格征收的杀伤力更大，可能会有负效应。那么，就需要配套措施，来逼出房东手中的房源，稳定供应。较好的配套措施就是房产税。”

楼市*红火的北京正在成为调控样板

这两天，北京的调控有声有色，而全国其他城市则成了沉默的看客。吴翔华认为，北京正展现出调控样板的特点。“特别是20%个税，推动是有压力的，民间有不同的声音，甚至在业内，在学术界，有些专家也有质疑。”吴翔华表示，20%个税新政前期的试点不足，新政推动略显仓促，因此在推行中不可避免会有压力。是强制性地让地方实施，还是用事实、用结果来说服各地，北京目前在做的，正是一个试点、试范工作。北京成功了，其他城市自然有了参照。

在南京，个税、房产税改革技术上都无问题

南京有可能鉴戒哪些措施？张辉认为，从技术层面看，房产税、20%个税、收紧贷款等措施的落地都没什么问题，但*终采取哪些措施，何时实施，“还是要根据市场的实际状态，择机出台。其实不需要全盘照搬北京。”吴翔华也指出，本轮调控体现的是“去*化”的特点，如果房产税和20%个税都能得到落实，那么商品房(资料、团购、论坛)将回归其消费属性。

上海细则出台：没有限购政策 制止第三套房贷

上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》实行意见的通知

各区、县人民政府，市政府各委、办、局：

《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知〉的实行意见》已经市政府同意，现印发给你们，请认真按照履行。

2013年3月30日

关于本市贯彻《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的实行意见

为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)，进一步按照“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住房为主”的原则，完善房地产市场体系和住房保障体系，巩固调控成果，增进本市房地产市场平稳健康发展，现提出如下实行意见：

1、明确2013年度本市新建商品住房价格控制目标。根据本市居民人均可支配收入增长等经济社会发展目标、物价水平，2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：依照保持房价基本稳定的要求，切实贯彻落实各项房地产市场调控措施。

各区县、各有关部门要坚决贯彻落实国家和本市各项房地产市场调控政策措施，切实承当稳定房价、稳定市场的。确保政策落实到位，目标任务完成。

二、坚决抑制*投机性购房。进一步严格执行国家和本市的住房限购措施和相干操作口径。房屋管理、税务、人力资源社会保障、民政等部门要加快研究建立购房人及其家庭成员在本市具有住房情况、购房人纳税或社会保险缴纳情况、购房人婚姻状况信息交互同享，完善住房限购措施的操作流程。

要继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好首套房贷款的首付比例和贷款利率政策；严格执行第2套住房信贷政策，核心强化对异地、外籍、离异、低龄人群等借款人的贷款资历审查，不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款；严禁发放第三套及以上购房贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构履行差别化住房信贷政策的平常管理和专项检查，对违反规定的及时加以制止、纠正。金融管理部门要加强政策实行效果监测和评估，做好预案，并根据市场变化，适时调剂第2套住房贷款的首付比例和贷款利率。

税务、房屋管理部门要密切配合，对出售自有住房按照规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转让所得的20%计征。继续稳步实施个人住房房产税改革试点，引导住房合理消费。税务部门要继续推动应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

3、增加普通商品住房用地供应。按照全年供应量不低于前5年年均实际供应量的要求，结合实际，统筹安排编制本市2013年度住房用地供应计划，保证普通商品住房、保障性住房土地供应，一季度公布全市年度供地计划。计划国土资源等部门要按照计划推动，确保全年土地供应稳定、均衡、合理。

规划国土资源部门要会同发展改革、城乡建设、房屋管理等部门提出商品住房项目的建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间、住宅产业化等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。同时，建立土地出让前研判制度，完善优化土地出让方案，搞好市场分析监测，稳定土地市场预期。

对中小套型住房套数到达项目开发建设总套数70％以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的条件下，优先支持其开发贷款需求。

4、深化完善“4位一体”住房保障体系，全力推动大型居住社区建设和旧区改造。要进一步推动旧住房综合改造，切实改善市民居住条件。根据肯定的目标任务，确保全年新开工建设、张罗各类保障性住房和旧住房综合改造10.5万套、750万平方米，基本建成保障性住房10万套、730万平方米。

要细化完善保障性住房分配供应政策，公道扩大廉租住房实物配租供应范围。优化共有产权保障住房(经济适用住房)、公共租赁住房申请分配工作，完善两代及以上成年人复合家庭住房面积核查口径。

要全面推进旧区改造工作。核心推进核心城(小区论坛)区成片二级旧里改造，逐渐推开郊区城镇棚户简屋改造。出台“城中村”改造政策和措施，并继续推动国有农场职工危旧房改造。全年撤除二级旧里以下房屋70万平方米。推动完善大型居住社区基地内市政公建配套设施，全年完成40个外围市政配套项目建设，加快引进教育、卫生、商业等优质资源，确保入住居民基本生活需求。鼓励有条件的产业园区、企事业单位、农村集体经济组织等依照相关规定，建设公共(单位)租赁住房，向符合条件的来沪务工人员供应。

要展开保障性安居工程的全过程监督检查，确保保障性住房工程质量。加快推进本市住宅产业化，完善鼓励政策，健全标准规范，构建技术平台，加大装配整体式住宅项目建设力度。

5、加强市场监管，查处违法违规行为。要严格执行商品房(资料、团购、论坛)预销售各项制度规定，房屋管理与价格主管部门要加强配合，进一步严格执行“一房一价”、明码标价，商品住房销售方案备案审核等规定。对预销售方案报价过高且不接受房屋管理部门管理指点的，可暂不予受理销售方案备案、暂不核发预售许可证。对擅自超过备案价格销售，违背明码标价，“一房一价”规定的，采取暂停上签约等措施，并依法严厉查处。

房屋管理、发展改革、规划国土资源、金融、财政、税务、人力资源社会保障、工商、公安等部门要研究建立信息共享、联动配合的工作机制，加大对违法违规行为的查处力度。对产生违背限购政策、捂盘惜售、闲置土地和炒地、挪用信贷资金等违法违规行为的房地产企业，各有关部门要按照各自职责，在上签约资历、土地竞买、开发项目贷款、批准上市、融资等方面予以处罚和限制。税务部门要进一步加强土地增值税的征收管理，严格依照不同销售价格，肯定预征率，并严格按照有关规定，进行清算审核和稽查。

房屋管理、工商等部门要联合开展房屋中介市场的专项治理，核心查处房产中介机构和房产经纪人员教唆、协助购房人伪造证明材料，规避限购措施，骗取购房资格的违法违规行为；对涉案房地产中介机构和房地产经纪人员，可暂停上销售、责令停业整顿；情节严重的，依法撤消营业执照和经纪执业证书；涉嫌犯法的，按照规定移送司法机关追究其刑事。

6、加强房地产市场监测和走势研判。各有关部门要全面、准确、及时发布房地产市场信息，正确解读政策，稳定市场预期，引导居民理性消费。要加强舆情监测，对涉及房地产市场的不实信息，要及时、主动澄清。

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