黄欣伟到底买几期

　　对所有购房者而言，买房一个很重要的选择标准是“划算”，但这种评估标准其实很难量化或者说根据不同的场景有不同的标准：送面积是划算、有特价是划算、位置好是划算、物业便宜也是划算，尽管对某些唯一一套的自住业主而言，房子的涨跌只是账面盈亏，“抛房套现转做他用”毕竟是个小概率事件，但并不因此而抹灭他们在买房过程中对于划算的追求。

　　在一些分期开发的项目中，“非刚需”客户对划算的界定标准之一就是“买哪一期划算”，这个问题和专业人士探讨的“哪年市场好”其实存在本质差异，因为宏观市场好的大宽泛概念和微观消费者所具体落位的那套房源之间，还是有着天壤之别。

　　如果购房者需要在这个问题上较真，建议采用换位思考的方式，来站在开发商立场上来看看每一期的战略思维调整，以此根据自己的实际情况来选择--该在何时入市购房！

　　恒大的许老板有句名言：开盘必特价，特价必升值！

　　这是站在同一期产品的前后节点上的动态差异，因为开发商都遵循“低开高走”的原则（当然，因为市场不好导致开盘后滞销，直接造成降价，直接造成砸售楼处，这种可能也不是没有，但总体属于小概率事件）。所以，开盘价相比后期加推而言，一定有优势，何况还有开盘特价，所以对于以“抄底”为“划算”评价标准的购房者而言，开盘买是首选。

　　同样的道理，移植到分期开发和营销中，首期的最大优势就是价格，但所谓事物有两面性，因为开发商对首期并没有太大利润要求（高低价的上海市场上，首期亏本卖更是习以为常），势必首期物业在位置选择上会比较吃亏，一块土地最差的位置往往是留给首期的。

　　站在长远投资或“心理算账”立场上，对购房者而言是一个简单的数学模型，即首期的价格优势，和位置劣势之间的差额对冲关系，特别是那些百万平方的大社区，考虑到“位置劣势的规模”，首期如果在价格上没有太大优势，在未来转手市场上要考虑“大量劣（位）置房源冲击二手市场价格涨势”这个牵制项。

　　再看二期。

　　一般而言，开发商对二期的战略设想无外乎“价格要上涨、户型要放大”，在位置和一期相比逐步转好的背景下，户型、单价、位置三个系数的同步放大，二期的价格同比没有优势可言。

　　这时候，购房者需要平衡的又是另一个数学模型：总价上升比例和产品（包括位置）上升比例，哪个更快或者谁覆盖了谁？

　　在这个过程中，购房者需要细心的一个选项是，因为一期会有所谓的明星户型，排除过于快速推进的开发节奏（一期刚开盘二期已动工），一般二期中会保留一部分一期明星户型，那么在上一段所谈的三个同步放大项目中，一个实现了“不增加”，就会是对购房者总价控制的一个平抑项。

　　这些因为一期而沿袭下来的“贯穿户型”是经过市场验证的复制和继承，所以相对而言，二期中这个段落值得关注。

　　二期思维可以在以后的三、四、五、六期沿用，接下来谈谈压轴那期：

　　所谓压轴，在地产开发和营销中所对位的专有名词叫做楼王，不言自明这一期是要“卖高价、高溢价、充利润、发奖金”的，看起来这一期“一点投资价值也没有”或者说“聪明人快逃”，但事实真的如此么？

　　最后一期的所谓楼王，的确是在最好的位置上做最好的产品，按照二期理论思维而言，其“位置系数、户型系数、单价系数”都充着巅峰而去，这价格一定是令人咋舌，甚至诈尸了？！

　　这个看似不可能里面，存在两个可能的利好推荐项：

　　其一，甲方前期销售一般，每期叠加涨价有（幅度）忌惮！

　　其二，高流转企业的压轴，面临要速度还是要利润的博弈。

　　面临以上两种问题，尽管价格在绝对值上是整盘最高的，但在相对值的性价比方面是值得买进的，因为“准一流价格VS超一流产品”，这种大成本大产出的方略也不失为一种方略。

　　当然，最后要加一句：每期有风险，选择需谨慎。

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