你为什么应该买房

2019-10-20 来源：延安租房网

　　你为什么应该买房

　　因为在北京，买好房能挣钱。

　　关于住宅投资，其实在近10年的北京楼市环境中，很难说是理性的，因为它简直就是一个变态的存在，10年的回报率163%，这个投资品不仅风险低，而且收益极高，这10年也被称为北京楼市的“黄金10年”。

　　很多人不想把买住宅称之为“投资”，一方面，在这样的投资回报面前，“投资有风险”这句话真的已经不再适用了；另一方面，其实在一个理性的投资市场中，住宅不能被称之为一个严格意义上的“投资品”，无奈，这个不属于投资品的投资品却成为了一线城市一大批人的致富工具。

　　其实，任何投资品的选择，无外乎考虑四个方面：回报率、升值预期、交易成本和风险。住宅投资也不例外。

　　1．关于回报率

　　首先想讨论一下租售比。

　　租售比：房屋月租金与售价的比例，这个概念是国际上用来衡量某地区楼市运行是否良好的指标之一，国际标准通常为1:100到1:200，而北京的比值在1::800之间。

　　目前得肯定的是，中国的一线城市的租售比是不健康的，在如此夸张的租售比下，很多人想到了租房，因为从解决居住需求成本的角度看，租房是完胜的

　　。但这样的租售比带来的直接影响就是，居住产品的升值预期远远大于租金回报（稍后解释）。

　　回报率的一般计算公式：

　　举个栗子，一套100平的普通住宅，北京五环，租金8000/月，售价500万，租金回报率:1.92%，回报周期约52年，回报率约为普通定期理财的1/4，是近年中国平均通货膨胀率1/3，以租回报，痴人说梦。

　　同样，一套100平的普通住宅，北京五环，租金8000/月，去年售价500万，1年后售价600万，价格变动收益回报率（不考虑交易成本的情况下）:20%，远高于出租。

　　上述说明了一个道理，在拥有购买力的情况下，不买房而租房，虽然省下的钱你可以买理财，投资其他金融产品，但是你损失了几乎稳定的20%的投资回报率；

　　买了房，虽然成本高，看似居住成本上升，不划算，但你得到了稳定的高回报，所以从回报率考虑，买房的人赢了。

　　房地产投资中还有一个非常明显的特点，那就是金融杠杆的作用，对于大多数人而言，买房基本都会申请住房贷款，这样一来，实际上房产投资的成本就可以得到大幅缩减，而后期的收益却是以房产总价为基数的。

　　如用60万首付买了一套200万的房子，贷款140万，5年后升值到了400万，期间还了20万的贷款，之后进行二手交易，还完贷款后净赚了200万，而成本却只有80万，年回报率50%。

　　2. 关于升值预期

　　影响房价的因素很多，地价、区域规划、政策、供需、产品设计等等都能很直接地影响房价，长期或短期，所以准确地分析预测房价走势是个世纪性难题，我们没必要去做一个数据模型去进行大规模计算；

　　在一个稳定的经济环境中（排除出现大规模经济危机的可能），有一个因素对房价的影响是最直接的且为正向促进作用，不是供需，而是地价。

　　近5年来的地价涨幅也已经远远超过100%，甚至比新房成交价的走势更为可怕。

　　土地成本的上升直接带动了新房价格的不断上涨，这个正比例关系在稳定房产经济环境中是不变的，所以涨是必须且必需的，说得悲观一些，政府不会控制也控制不住。造成的结果是新房因地价上升而被迫高端化，高端产品越来越多；同时新房的价格攀升势必也会影响周边二手房价格，二手房的均价也被迫拉高，这就是趋势。

　　因此，讨论住宅的升值预期，在北京，我们都大可不必过多地去衡量供需、衡量产品、衡量区域规划，光是这地价，就足够让你眼红；当然，为了投资，挑出好区域、祛除烂尾盘、找准入手期，会让你赚得更多。

　　市场上的消费者会应供需关系的变化而激进或犹豫，这个现象不仅出现于房地产市场，在任何消费品市场都是如此。

　　然而真正看清目前土地形势的房产投资者会明白，虽然实际上北京确实已过楼市的“黄金十年“，供需有望在近期达到一个相对平衡的态势，但土地价格只要还是处于波动上涨的趋势，近几年住宅的入手就几乎只能涨不能跌，而且土地价格的涨幅比例在理论上就是未来新房的价格涨幅，如年的楼面价涨幅为16.7%，按建设周期年后延，的新房涨幅（排除政策等的影响）也应该为16.7%。

　　3.关于交易成本

　　投资是要考虑交易难度和交易成本的，尤其是注重升值预期的居住类产品。

　　总体看，一线城市的居住需求量仍很大，总体交易难度是不大的，尤其是刚需居住群体，在如今一线城市改善型比例逐步提高的形势下，刚需应长期处于供不应求的状态；当然随着总价与业态级别的逐渐提高，交易难度是递增的。

　　关于成本，有很多（包括持有过程中的成本、装修、中介费等），本文集中讨论税费的问题。

　　在新政策下，二手房的售卖方的税费包括：增值税与个人所得税。

　　增值税（适用于北上广深）

　　个人所得税

　　（转让收入-购买该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费-实际支付的住房最高10%装修费用、房款利息等）*20%

　　例：购买一套100平米商品房，总房价及购买税费200万，装修30万，一年后，售出此房，年利息为5万，售价300万，此时的实际回报率为？

　　个税：(*10%-5)*20%=15万

　　增值税：300*5%=15万

　　净收入：35万，回报率为17.5%